別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 野々市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市新庄１丁目１８１番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、下水 四十万 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    85 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 野々市市南端部の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 四十万駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市の南端部にあるが河川改修で環境が向上し、今後とも戸建住宅地域として現状維持を予測する。隣接する金沢 市四十万や白山市北東部地区での宅地分譲の強気の価格設定に較べた相対的値頃から引き続き上昇傾向を予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野々市市、隣接する金沢市南部地区及び白山市北東部の住宅地域である。需要者の中心は２０～３０代の 自己居住を目的とする１次取得者が中心で、市外からの転入者も増加。市街地の縁辺部で小学校に遠く、人気は今一つ ながら、調区での開発分譲やパワービルダーによる総額を抑えた分譲が多く、周辺住宅地域の価格上昇との比較での値 頃感から需要は堅調。土地は１千万円前後の取引が多く、新築戸建付でも２，５００円前後が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺にはアパートも見られるが、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的であり、あった としても在来農家が遊休地利用や相続税等対策で、建物建築資金の回収程度の利回り期待が建築動機の中心。画地規模 から駐車場の確保を含めアパート等の賃貸物件の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。よって新庄地 区の豊富な取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [102.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での行動制限の緩和と経済政策及び 低金利維持で持ち直し局面に。在宅勤務の普 及から住宅需要は堅調で供給不足で地価回復 。 市南端であるが高橋川改修で環境が向上。新 庄の調区はじめ隣接する金沢市四十万や白山 市北東部地区での宅地分譲の強気の価格設定 に較べた値頃感。 東道路で日照、通風等で快適性に優り、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％