別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 能美 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 5-3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市三ツ屋町ロ３８番１外 ②地積 　(㎡) 774   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所等が混 在する近隣型の商業 地域 南11.8m県道、背面道 水道、下水 能美根上 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ドラッグストア、事業所のほ か未利用地もみられる 街 路 １１．８ｍ県道 交通 施設 能美根上駅東方 8.2km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、ドラッグストアの進出等により商況・客足の流れに改善がみられる一方、隣接市での大型商業施設への顧 客流出が懸念材料。周辺住宅地の価格上昇による価格牽連性から、地価は強含み横這で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、辰口市街地を中心とした能美市一円の郊外路線商業地域で、隣接する小松市，白山市のほか背後の価格 牽連性を持つ商住混在地域も一部含む。需要者は地元の事業者のほか全国物販業者等も散見。能美市として合併後は地 理的中心の寺井地区に求心力があったが、市役所本庁舎の辰口地区開設や加賀産業開発道路を利用した金沢市等へのア クセスが好感され、郊外型量販店の進出による集積もみられる。需要の中心価格帯は画地規模に幅があり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道沿いの銀行，事業所等が混在する路線地域で、自用の店舗が殆どで貸店舗・事務所等の収益物件は少な い。賃貸市場が未成熟な所在地の実情から収益還元法は試算しなかった。試算価格としては比準価格のみが求められた が、同一路線での規範性のある事例も採用でき、試算価格としての信頼性は確保できたものと思料する。本件では比準 価格を採用することが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [101.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でネット市場の拡大と相俟り店舗等 の業況に影響があったが、行動制限の緩和や 消費刺激策等から市場マインドが持ち直しつ つある。 近年、ドラッグストアの進出等で商況・客足 の流れが好転する一方、小松イオンや昨夏オ ープンした白山イオンへの顧客流出が懸念材 料として浮上。 二方路で顧客入込みや商品搬入等で優位。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％