鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

能美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１７ -15	能美市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南西7m、角地		近商 (90,200)
b	０２２調２０ -24	能美市		更地	（　）	台形	北西7m市道、南西15m、角地		（都）近商 (90,200)
c	０２２調２０ -40	能美市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,180)
d	０２２調２０ -30	能美市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m市道、北東6m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,671	100 [ 89.1]	33,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	34,000
b	(　 ) 28,533	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	29,151	100 [ 87.9]	33,164		33,800
c	(　 ) 36,224	100 [ 120.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,945	100 [ 89.2]	33,571		34,200
d	(　 ) 27,201	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	29,753	100 [ 88.9]	33,468		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,100 円／㎡]

能美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握不能のため、原価法は適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,271,750	1,105,820	4,165,930	3,593,010	572,920	（　0.9741） 558,081	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,874,064 円　　　　（　 31,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	11.0 m x 34.9 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は共同住宅（ファミリータイプ　　約３８㎡４戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,450	290,000	3.0	870,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,200	180,000	2.0	360,000
							1.0	180,000
～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		470,000		1,230,000
								180,000

⑨年額支払賃料	470,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,640,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,640,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 578,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,205,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,230,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 180,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,271,750 円　　　　（　 13,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２６　　　　-16	1,799 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６　　　　-15	1,117 ( 1,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

能美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	313,800 円	52,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	173,520 円	5,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,500 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,105,820 円　（　　　　　　 2,887 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,593,010 円（　　　　　 9,381 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,271,750 円
②総費用	1,105,820 円
③純収益　①－②	4,165,930 円
④建物等に帰属する純収益	3,593,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	572,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	558,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,874,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
能美 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

能美 5-1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　澤矢　豊伸

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	能美市大成町２丁目７番				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗等が建ち並ぶ近隣型商業地域	北12m県道、背面道	水道、下水	能美根上 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成１１年１月区画整理換地
処分

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

能美根上駅南東方

600m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理された旧根上町の代表的な商業地域で、格別の変動要因もみられないので、当分の間は、現環境を維持
していく中で、地価水準は周辺住宅地の地価上昇に牽引され横ばい乃至やや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある能美市の商業地域。中心となる需要者は、自用物件を求める事業経営者が
想定される。コロナ禍の中ではあるが、もともと大型ス－パ－を核とした一定の顧客吸引力が認められる路線商業地域
として底堅い需要があるところに、周辺の地価上昇の影響が加わるも、８月の大雨の影響で需給均衡で止まっている。
取引の中心となる価格帯については、規模、立地条件等により取引価格がまちまちなため見い出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が求められる商業地域に存しているが、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が十分に成熟していないうえに、
厳しい経営環境下のテナントの賃料負担能力から元本価値に見合う賃料を徴収し難いため、同一需給圏内の価格牽連関
係が認められる取引事例を収集しえたことなどにより市場取引の実態を反映した価格が求められたと判断される比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　能美 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[102.0]
100

33,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍のなかではあるが企業誘致の成功等
により機運は上向いており、これにより不動
産市況も改善に向かっている。

地域要因に格別の変動はないが、周辺住宅地
の地価上昇の影響を受けている。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

能美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１７ -15	能美市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南西7m、角地		近商 (90,200)
b	０２３公０３ -27	能美市		更地	（　）	不整形	南9m県道、北西7.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	０２２調２０ -24	能美市		更地	（　）	台形	北西7m市道、南西15m、角地		（都）近商 (90,200)
d	０２３公１７ -9	能美市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,671	100 [ 87.1]	34,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 22,500	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	24,339	100 [ 72.3]	33,664		34,300
c	(　 ) 28,533	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	31,703	100 [ 95.0]	33,372		34,000
d	(　 ) 26,994	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	31,676	100 [ 91.1]	34,771		35,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

能美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,730,314	1,206,400	4,523,914	3,950,250	573,664	（　0.9489） 544,350	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,581,915 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	216.00	Ｓ2	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	11.0 m x 34.9 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は住宅（平均約５４㎡が３部屋）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	100.0	216.00	1,445	312,120	6.0	1,872,720
							0.0	0
2～ 2	住宅	162.00	100.0	162.00	1,228	198,936	2.0	397,872
							1.0	198,936
～

～

～

計		378.00	100.0	378.00		511,056		2,270,592
								198,936

⑨年額支払賃料	511,056 円　×　12ヶ月　＝　 6,132,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,132,672 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 627,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,649,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,270,592 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,936 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 60,874 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,730,314 円　　　　（　 14,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２６　　　　-16	1,799 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６　　　　-15	1,117 ( 1,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,366
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

能美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	345,000 円	57,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	188,300 円	6,276,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,700 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,206,400 円　（　　　　　　 3,150 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,950,250 円（　　　　　 10,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,730,314 円
②総費用	1,206,400 円
③純収益　①－②	4,523,914 円
④建物等に帰属する純収益	3,950,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	544,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,581,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）