別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 能美 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市岩内町ワ５３番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南3.3m市道 水道、下水 能美根上 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅も混在する農家集落 、開発可能区域に指定 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 能美根上駅東方 10.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園地域 ⑤地域要因の将 　来予測 能美市辰口地区郊外の集落で現状維持を予測する。集落としては交通立地条件に恵まれるが、人口減，高齢化に よる需要先細りから、地価は弱い下落傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市辰口地区の集落地域を中心とした住宅地域である。需要者は集落の居住者で、地縁・血縁関係者を 除き圏外からの参入はほぼ少ない。人口減少や高齢化の進展により需要は盛り上がらず、取引は元々少なく親類縁者間 等の限られた取引が中心となる。地価水準は低位ながら、周辺でのミニ開発による価格水準との価格牽連性から大きな 値崩れ等はみられない。３００㎡程度で３００万円～５００万円程度が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域で、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が圧倒的に多い。集落内にはアパート等の収益物件は皆 無であるほか、標準地の画地規模は２６５㎡に過ぎず、駐車場確保を含めアパートを想定するのは非現実的であり、収 益還元法は適用しなかった。よって集落を中心とした辰口地区及び周辺での最新で豊富な取引事例により試算された比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川北 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [119.0] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能美市は人口が微減、世帯数が増加傾向にあ り、コロナ禍に係わらず低金利に加え経済政 策から持ち直し局面であるが、集落への影響 は限定的である。 過疎地ではないが集落の人口減少・高齢化で 住宅地需要の減少が続く。その一方で集落と しては交通立地に恵まれ、ミニ開発も散見さ れ価格を下支え。 特に個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％