別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 能美 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市粟生町ロ７６番外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 店舗も見られる県道 沿いの既成住宅地域 北7.2m県道、背面道 水道、下水 能美根上 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　        35 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．２ ｍ県道 交通 施設 能美根上駅東方 5.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い等住環境での優位性は認められるものの、旧来からの住宅地域では地縁的選好性が強く、地価は今 後も弱含み傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市の市街地及びその周辺の住宅地域一円のほか、広域的には隣接市町の住宅地域も圏域。主たる需要 者は地縁性を有する個人のほか、当市居住の一次取得者である。旧来からの既成住宅地域であり新規需要は限定的であ り、また周辺や郊外での分譲住宅地に需要が流れており、需給は弱い。土地は規模により価格帯に幅があるが３００㎡ 前後程度で７００万円～９００万円前後、新築の戸建物件は少なく価格水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試 算し得なかった。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、比準価格は類似地域において多数の信頼 性のある取引事例を採用して査定しており市場性を反映したものが求められたと思料する。よって、前年からの価格変 動要因等の検討を踏まえた結果、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。市街地や開発が 旺盛な利便性上位の住宅地域に需要が集中し ており、郊外での需要は弱く、やや二極化傾 向にある。 店舗等も見られる古くからの混在住宅地域で あり新規参入は少なく、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％