鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

能美 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調３０ -23	能美市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	０２２調３０ -22	能美市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０２２調３０ -20	能美市		更地	（　）	長方形	南11.5m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	０２３公０８ -22	能美市		更地	（　）	長方形	南東16.1m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	０２２調３０ -24	能美市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,648	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,562	100 [ 90.0]	32,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,800
b	(　 ) 27,689	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,825	100 [ 103.0]	27,015		27,000
c	(　 ) 33,137	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	32,691	100 [ 100.9]	32,399		32,400
d	(　 ) 24,272	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	26,707	100 [ 96.8]	27,590		27,600
e	(　 ) 22,083	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,849	100 [ 86.0]	25,406		25,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

能美 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,896,335	973,116	3,923,219	3,617,600	305,619	（　0.9695） 296,298	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,172,875 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能美 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	13.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け平均専有面積５５．００㎡、各階３室、全６室の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,320	217,800	2.0	435,600
							1.0	217,800
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		435,600		871,200
								435,600

⑨年額支払賃料	435,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,227,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,227,200 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 648,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,758,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,200 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 435,600 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 130,332 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,896,335 円　　　　（　 12,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-17	1,116 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０　　　　-22	1,318 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

能美 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,600 円	47,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,216 円	5,407,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,600 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 973,116 円　（　　　　　　 2,541 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,617,600 円（　　　　　 9,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,896,335 円
②総費用	973,116 円
③純収益　①－②	3,923,219 円
④建物等に帰属する純収益	3,617,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	305,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	296,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,172,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
能美 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

能美 -4

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　堀江　寿郎

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	能美市辰口町３４番外				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多い温泉街に近接した住宅地域	北6.2m市道	水道、下水	能美根上 8.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

温泉街背後の住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
．２ｍ市道

交通

施設

能美根上駅東方

8.5km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

辰口温泉街背後の閑静な住宅地域で、今後とも現状維持を予測する。温泉街のコロナ禍での不振の影響も和らぎ
、辰口地区における丘陵地の大型団地の価格強含みの影響から、弱いながら上昇傾向が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は能美市一円のほか、隣接する川北町及び小松市北部郊外に跨がる住宅地域である。需要者の中心は当市居
住の１次取得者のほか、周辺市町からの転入も多い。緑が丘等、丘陵地の大型住宅団地や市街地周辺等でのミニ開発等
の新興住宅地と競合関係にあるが、市街地の利便性と閑静な住環境が好感され一定の需要があり、温泉街の復活が後押
しする。土地は３００㎡程度では８００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市街地の既成住宅地域で周辺にはアパートも散見されるが、遊休地利用や相続税等対策で、建物建築資金の
回収程度の利回り期待が建築動機の中心であるほか、コロナ後の賃料設定、建築費の上昇、利回り等、賃料収益の見通
しが難しくなっている。本件では辰口地区等の比較的新しく豊富な取引事例により試算された比準価格を採用し、収益
価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　能美 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,700 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[101.0]

100
[ 79.3]

[100.0]
100

29,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍での行動制限の緩和と経済政策及び
低金利維持で持ち直し局面に。在宅勤務の普
及から住宅需要は比較的堅調で、地価は弱い
ながら回復傾向。

辰口地区における緑が丘等の丘陵地の大型団
地の需要回復の影響から、住環境，利便性の
優る近隣地域の価格値頃感と相待って、地価
は反転上昇。

特に個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

能美 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調３０ -22	能美市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０２２調３０ -23	能美市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	０２２調３０ -21	能美市		更地	（　）	長方形	南11.5m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	０２３公０８ -25	能美市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,689	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,445	100 [ 101.0]	27,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,200
b	(　 ) 29,648	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,964	100 [ 95.0]	30,488		30,500
c	(　 ) 35,697	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,805	100 [ 112.5]	30,938		30,900
d	(　 ) 30,849	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,219	100 [ 105.9]	29,480		29,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

能美 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,748,547	933,656	3,814,891	3,458,000	356,891	（　0.9695） 346,006	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,208,458 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能美 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	13.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・５５㎡×３室×２階を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	100.0	165.00	1,250	206,250	2.0	412,500
							1.0	206,250
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,290	212,850	2.0	425,700
							1.0	212,850
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		419,100		838,200
								419,100

⑨年額支払賃料	419,100 円　×　12ヶ月　＝　 5,029,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,029,200 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 629,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,615,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	838,200 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 419,100 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 125,395 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,748,547 円　　　　（　 12,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０　　　　-21	1,164 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０　　　　-22	1,318 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

能美 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,000 円	45,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	157,356 円	5,245,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 933,656 円　（　　　　　　 2,438 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,458,000 円（　　　　　 9,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,748,547 円
②総費用	933,656 円
③純収益　①－②	3,814,891 円
④建物等に帰属する純収益	3,458,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	356,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	346,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,208,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）