別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 能美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市大成町２丁目５８番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地も多く残された 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、下水 能美根上 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１１年１月区画整理換地 処分 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 能美根上駅南東方 900m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 生活の利便性が高い区画整理による住宅地域であり、格別の変動要因もみられないので、当分の間は、現環境を 維持していくなかで、地価水準は堅調な需要に支えられ強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある能美市内の品等が優る住宅地域。需要者の中心は、自用の住宅を求めるエ ンドユーザーが想定される。コロナ禍の緊急事態宣言直後は、需要の増加傾向が一時停止したが、それ以降は新規分譲 された能美福島産業団地に誘致企業が立地し地域の将来性への期待が高まってきたことなどもあって、需要が上回るま でに市況は回復している。土地価格で６百～９百万円程度が取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規制が厳しい容積率が８０％の第１種低層住居専用地域に存するため、共同住宅の想定は非現実的なので 収益価格は試算しない。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とはおおむね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 69.7] [102.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍のなかではあるが企業誘致の成功等 により機運は上向いており、これにより不動 産市況も改善に向かっている。 新規分譲された能美福島産業団地に誘致企業 が立地し、地域の将来性への期待は高まって きている。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％