鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１８ -29	白山市		更地	（　）	台形	南東14m未舗装道路、東3.6m、角地		工業 (60,200)
b	０２３公２６ -15	白山市		更地	（　）	ほぼ台形	南東11.5m県道、北2m、角地		準工 (60,200)
c	０２３公２６ -39	白山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	０２３公２６ -42	白山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m国道、北7.5m、角地		準工 (70,200)
e	０２３公３０ -12	白山市		底地	（　）	長方形	西9.8m市道、東5m、二方路		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 58.3]	27,938	100 [ 109.3]	25,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,600
b	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,990	100 [ 124.4]	29,735		29,700
c	(　 ) 32,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,700	100 [ 125.2]	26,118		26,100
d	(　 ) 30,366	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	31,072	100 [ 131.2]	23,683		23,700
e	(　 30,249) 30,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,447	100 [ 111.9]	26,315		26,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -35.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

白山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		白山市においては工業地の賃貸慣行が未成熟なため、賃貸物件は少なく、収益還元法の適用はできなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
白山 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白山 9-1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　福田　修一

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白山市倉部町２０２３番				②地積　(㎡)	6,724 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫Ｓ2	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地	南14m市道	水道、下水	松任 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 230 ｍ、南 120 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

倉庫、工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　 6,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

北部工業団地内隣接する地域
新北部工業団地で新設工場の
建設が盛んである。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

松任駅北西方

4.0km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工業団地として多くの工場、倉庫が立地している。近くの旭工業団地も拡張造成中で発展傾向に推移している。
工業団地が白山市で１７カ所あるがほぼ完売しており今後６０ヘクタールの工業用地を造成予定である。

(3)最有効使用の判定

倉庫、工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地を含む市道沿いは、区画が整った工業団地で空地は見当たらない。近くで工業団地の拡張計画もあり地価の
堅調傾向は続くと予測されるが新型コロナウイルスの影響が懸念される。需要の中心となる価格帯は、土地で１億７０
００万円程度である。新築物件は、自社の工場を建設することが多く把握することができなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では自用の工業等が殆どであり、収益価格は適用できなかった。よって、自用目的での取引が中
心であり、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格が求められなかったため代表標準地との検討も踏まえ比
準価格から鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,300 円／㎡

[102.3]
100

100
[ 98.0]

100
[ 84.5]

[100.0]
100

26,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

白山市は人口約１１万人微減傾向にある。中
心部では区画整理等で宅地開発は活発である
。住みよさランキングで毎年上位に選ばれて
いる。

旭工業団地の拡張工事が進行中。横江町でイ
オンモール白山が２０２１年７月開業した。

約６７００㎡の中規模工場等の敷地である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

白山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１８ -29	白山市		更地	（　）	台形	南東14m未舗装道路、東3.6m、角地		工業 (60,200)
b	０２３公１８ -39	金沢市		更地	（　）	長方形	北8m市道、西8m、角地		工業地区計画等 (70,200)
c	０２３公２６ -42	白山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m国道、北7.5m、角地		準工 (70,200)
d	０２３公３０ -12	白山市		底地	（　）	長方形	西9.8m市道、東5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 58.3]	27,938	100 [ 105.0]	26,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,600
b	(　 ) 39,300	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	38,992	100 [ 149.9]	26,012		26,000
c	(　 ) 30,366	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	31,072	100 [ 118.0]	26,332		26,300
d	(　 30,249) 30,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,447	100 [ 111.7]	26,363		26,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -35.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,300 円／㎡]

白山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため、原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		工業団地内で自用の利用が多く賃貸事例も見られなく賃貸水準の把握ができないため収益還元法の適用ができなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ