別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 白山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市美川中町ル１８番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、一般住宅等が 混在する県道沿いの 商業地域 北12m県道 水道、下水 美川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が多く繁華性の低い 凋落傾向の商業地域である。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 美川駅西方 400m 法令 規制 近商 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄品を買い求める顧客も付近のスーパー等に流れるため凋落傾向で、土地利用は住宅の割合が増加するものと 予測する。地価は周辺の住宅地と同等の水準で、今後暫くは概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市旧美川町商業地及び混在地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁・血縁等を持つ事業者 である。近年、郊外の大型店舗に顧客を奪われ、商店街は衰退気味でありその宅地需要は少ない。それに対し住宅地的 な要素があり住宅購入者等に需要が変化している。土地は７００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の店舗併用住宅地が殆どであり、商業事業者向けの賃貸需要は少なく賃貸市場の成熟の 程度は総じて低く、収益価格は適用できなかった。よって、自用目的での取引が中心であり、市場性をより反映した比 準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [163.2] [100.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市内や野々市市内には大型商業施設が多 く、顧客はこれら大型店に吸収され、旧来か らの商店街は凋落傾向で、住宅が増加傾向に ある。 凋落傾向は変わらず、地域要因に大きな変動 はない。地価は周辺地域の住宅地と同程度の 水準である。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％