鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１８ -12	白山市		更地	（　）	長方形	北16m市道、南6m、二方路		近商 (100,300)
b	０２３公１８ -25	白山市		建付地	（　）	長方形	北14m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	０２３公１８ -903	白山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m市道、南1.8m、二方路		商業 (90,276)
d	０２３公２１ -21	白山市		貸家建付地	（　）	不整形	北14m県道、東8m、西4m、三方路		近商 (100,200)
e	０２３公０７ -45	白山市		底地	（　）	台形	北東10m市道、西3.2m、二方路		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	81,898	100 [ 120.9]	67,740	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,700
b	(　 ) 63,326	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	67,616	100 [ 100.0]	67,616		67,600
c	(　 ) 40,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.9]	54,407	100 [ 87.4]	62,251		62,300
d	(　 ) 68,063	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	66,489	100 [ 105.6]	62,963		63,000
e	(　 63,564) 63,564	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,708	100 [ 101.4]	63,815		63,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

白山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,986,263	1,655,780	6,330,483	5,935,300	395,183	（　0.9471） 374,278	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,963,362 円　　　　（　 35,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	Ｓ3	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	7.5 m x 29.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、住宅は面積約５０㎡のファミリータイプの建物を各階３戸想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	90.0	157.50	1,800	283,500	3.0	850,500
							0.0	0
2～ 3	居宅	175.00	85.0	148.75	1,486	221,000	2.0	442,000
							1.0	221,000
～

～

～

計		525.00	86.7	455.00		725,500		1,734,500
								442,000

⑨年額支払賃料	725,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,706,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,706,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 870,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,835,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,734,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 442,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 135,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,986,263 円　　　　（　 35,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-1	2,694 ( 2,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [132.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,804 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-2	3,017 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,826
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	512,400 円	85,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	261,180 円	8,706,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,200 円	85,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,655,780 円　（　　　　　　 7,425 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,935,300 円（　　　　　 26,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,986,263 円
②総費用	1,655,780 円
③純収益　①－②	6,330,483 円
④建物等に帰属する純収益	5,935,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,963,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
白山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白山 5-1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　吉村　敏克

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白山市八日市町２３番１				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	南14m県道	水道、下水	松任 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 120 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧松任地区の商店街

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

松任駅南方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の大型商業施設の影響もあり、商店街としては依然として空き店舗が見られるものの、飲食店等を中心に小
規模な店舗が新規でオープンするケースがある等、持ち直しの動きも見られる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、白山市の商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。主な需要者としては、小規模な店舗用地として土
地を取得する個人事業者等が中心となる。店舗としては一定の繁華性が見られるものの、旧来からの商店街であり人通
りはやや少なくなっている。一方で、住宅地としては需要に対して供給が少なく、住宅地としての利用が価格を下支え
している。市場の中心価格帯は敷地規模により幅があるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象不動産と類似性が認められる取引事例を基に試算された価格であり、市場性を反映した実証的な価格
である。一方、収益価格は、投資採算価値という観点から試算された価格であるが、同一需給圏においては、自己利用
を前提とする需要が中心であり、収益性を反映した収益価格の規範性は相対的に劣るものと考察する。以上より、本件
においては、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減、世帯数は微増となってい
る。中心部は区画整理や道路拡幅工事が進捗
しており、住環境が整備されつつあるエリア
が増加している。

白山市において大型商業施設「イオンモール
白山」がオープンし、利便性が向上した。ま
た、ロードサイドを中心に店舗が増加してい
る。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

白山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１８ -25	白山市		建付地	（　）	長方形	北14m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	０２３公１８ -903	白山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m市道、南1.8m、二方路		商業 (90,276)
c	０２２調１０ -68	白山市		貸家建付地	（　）	長方形	東16.5m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	０２３公２１ -7	白山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,326	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	66,264	100 [ 100.0]	66,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,300
b	(　 ) 40,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.9]	54,407	100 [ 93.1]	58,439		58,400
c	(　 ) 58,734	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	67,371	100 [ 113.8]	59,201		59,200
d	(　 ) 56,995	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	56,228	100 [ 93.7]	60,009		60,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

白山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,726,921	1,601,034	6,125,887	5,733,750	392,137	（　0.9471） 371,393	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,901,979 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	178.00	Ｓ3	534.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	7.5 m x 29.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は専有面積約５０．４㎡の１ＬＤＫが各階３戸の店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

標準的な有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.00	90.0	160.20	1,800	288,360	3.0	865,080
							0.0	0
2～ 3	居宅	178.00	85.0	151.30	1,368	206,978	2.0	413,956
							1.0	206,978
～

～

～

計		534.00	86.7	462.80		702,316		1,692,992
								413,956

⑨年額支払賃料	702,316 円　×　12ヶ月　＝　 8,427,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 462.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,427,792 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 842,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,585,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,692,992 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,237 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 413,956 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 126,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,726,921 円　　　　（　 34,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１　　　　-10	1,899 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,804 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-1	2,694 ( 2,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,796
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,000 円	82,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	252,834 円	8,427,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 660,000 円	82,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,601,034 円　（　　　　　　 7,180 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 534.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,733,750 円（　　　　　 25,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,726,921 円
②総費用	1,601,034 円
③純収益　①－②	6,125,887 円
④建物等に帰属する純収益	5,733,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	392,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,901,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）