別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 白山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -9 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市白山町タ１７４番 ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等も見られ る県道沿いの既成住 宅地域 東8.5m県道 水道、下水 鶴来 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 白山比め神社に近接する集落 地域である。 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 鶴来駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鶴来地区南部郊外の集落地域である。市街地から離れた利便性低位の住宅地域のため宅地需要は弱含みであり、 今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴来地区郊外の住宅地域のほか、広域的には当市南部及び南西部郊外や白山麓の住宅地域を含む。需要者 は当市に居住する一次取得者が中心である。鶴来地区では人口及び世帯数は減少傾向が続いることに加えて、集落的色 彩の強い地域性から宅地需要は弱含みであり回復の兆しは認められない。周辺での不動産需要は弱く、需給の中心とな る価格帯は見いだせない。新築の戸建住宅販売は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域であるためアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず 、収益価格は試算し得なかった。比準価格については、取引事例が少なく特殊な事情が認められるものをも採用せざる を得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、説得力の強い比準価格が得られた。よって、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [187.8] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市全体の人口は微減、世帯数は増加傾向 。松任地区を中心に利便性上位の住宅地需要 は堅調だが、郊外では横ばいないしは弱含み 。 地域要因に特別の変動はないが、地域特性か ら新規需要者は極めて限定的であり、地価は 下落基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％