別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　福田　修一   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市小柳町ろ２５２番２９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の小規模な住宅団地 南4.9m市道 水道、下水 日御子 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．９ ｍ市道 交通 施設 日御子駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 鶴来市街地北方の既成住宅地域。周辺は開発された住宅地域が多い。今後も戸建住宅地域として推移していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴来市街地の北方の圏域。需要者の中心は同一需給圏内のうち地元居住者及び周辺市町からの転入者等で ある。同一需給圏内では小規模開発が多く、転入者が多い。価格水準は、やや強含み傾向で他の地域の価格競争から割 安感があり地価動向はやや強含みに推移している。土地は５００万円程度、新築戸建物件では２５００万円程度の物件 が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では戸建住宅が多くアパート等の収益物件は余り見られない。また対象標準地の地積が小さくア パートの建設が困難であり収益価格は求められなかった。よって、自用目的での取引が中心であり、市場の実態をより 反映する比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえ比準価格より鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [104.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市は人口約１１万人微減傾向にある。中 心部では区画整理等で宅地開発は活発である 。住みよさランキングで毎年上位に選ばれて いる。 隣接する地域で約３０区画の分譲地が開発さ れ販売が好調となっている。新規分譲地の土 地価格は高くなっている。 南道路の画地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％