別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 白山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市倉光西２丁目１５番２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、下水 松任 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所や松任総合運動公園に 近接する。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松任駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 松任地区市街地での近年の旺盛な宅地需要に加え、徒歩圏にＳＣがある等居住の利便性が高いことから人気が高 く、今後の地価はやや強含み傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松任地区の市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は当市に居住する一次取得者が中心である。松 任駅北側の住宅地域への需要シフトは見られるものの、ＳＣ、市役所等に近接し利便性に優れる閑静な既成住宅地域で あり、潜在的な需要者は多く需給は底堅い。土地は２５０㎡程度で１，８００万円前後程度、新築の戸建物件は規模に より価格帯に幅があるが３，５００万円前後程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引は自用目的が中心であり、かつ第１種低層住居専用地域であることから収益価格は試算し得なかった。比準価 格については、取引事例が少なく特殊な事情が認められるものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例 を中心に試算しており、説得力の強い比準価格が得られた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [104.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市全体の人口は微減、世帯数は増加傾向 。松任地区を中心に利便性上位の住宅地需要 は堅調だが、郊外では横ばいないしは弱含み 。 地域要因に特別の変動はないが、利便性上位 の住宅地域であるため需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％