別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 白山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　吉村　敏克   TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市若宮１丁目３１番 ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い幹線 街路背後の閑静な住 宅地域 西4m道路 水道、下水 松任 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 道路 交通 施設 松任駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 前面道路が４ｍと狭いものの、白山市中心部の住宅地域で、需要に対して供給が少ないことから、地価は上昇傾 向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ松任駅周辺に位置する旧松任地区の住宅地域と判定した。主な需要者としては、戸建住宅の建築を 前提とするエンドユーザーが中心となる。近隣地域は道路の幅員が狭いものの、周辺に店舗等の生活利便施設が多く、 供給に対して需要が上回っている。市場の中心価格帯は、１５０㎡（約４５坪）程度土地の総額で７００万円台半ば程 度、新築戸建住宅で概ね２，０００万円台の後半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、標準地と立地条件が類似する住宅地域の事例を採用している。比準価格は市場性に着目して標準地 の経済価値を把握した価格であり、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格と判断する。よって、比準価格を標 準に、代表標準地との均衡に留意の上、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、共同住宅の敷地としては規 模が小さく、賃貸を想定することが非現実的であることから、収益還元法については、適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [135.2] [101.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、世帯数は微増となってい る。中心部は区画整理や道路拡幅工事が進捗 しており、住環境が整備されつつあるエリア が増加している。 白山市において大型商業施設「イオンモール 白山」がオープンし、利便性が向上した。ま た、ロードサイドを中心に店舗が増加してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％