別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かほく 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かほく 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かほく市宇野気ニ１３１番１ ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 店舗 Ｓ1 低層の店舗、事務所 等の建ち並ぶ路線商 業地域 西20m県道 水道、下水 宇野気 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   240 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所に近い。 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 宇野気駅南東方 370m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市役所、宇野気駅に近い路線商業地域であり、背後人口の増加傾向を受けて需給関係は改善しつつある。地価水 準はやや上向き傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかほく市の幹線道路及び準幹線道路沿線の商業地域並びにその周辺地域のほか、広域的には隣接町の類似 地域も含まれる。需要者は当該地域に地縁を持つ個人事業者や地元企業が中心である。大型ショッピングセンターへの 顧客流出傾向が見られているが、宇野気駅、市役所に近い地域であり、背後人口の増加から需給関係の改善が認められ る。需給の中心となる価格帯は取引される価格がまちまちであるため、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益還元法の適用は断念した。 比準価格は規範性のある取引事例を収集の上検討したため、実証性の高い試算価格を求めることができた。よって本件 においては、比準価格を妥当と認め、かほく市における近時の商業地の需給動向等も考慮の上、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かほく市全体の人口、世帯数は増加傾向にあ る。背後人口の増加により、商業地の需要に も高まりが見られる。 市役所、宇野気駅に近い商業地域である。な お地域要因に格別の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％