別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かほく -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かほく -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かほく市遠塚ロ５６番５ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、公共施設 等が混在する住宅地 域 北9.5m市道 水道、下水 宇野気 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市立図書館や生涯学習センタ ー等の公共施設等が存する住 宅地域。 街 路 基準方位　北　　９ ．５ｍ市道 交通 施設 宇野気駅北方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の住宅地域であり、公共施設等にも近い。住宅需要が堅調に推移しているため、周辺では小規模宅 地開発が多く行われており、地価水準は上向き傾向を維持するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかほく市中央部から南部に至る住宅地域を中心に、広域的にはかほく市全域の住宅地域も含まれる。需要 者はかほく市に地縁性を有する一次取得者を中心に、割安感及び生活利便性を背景に周辺市町からの転入も多く見られ る。周辺では、小規模宅地開発が多く行われているが、需要は堅調であり、需給関係は強含みとなっている。需要の中 心となる価格帯は、対象標準地の規模で１０００万円前後と推察されるが、取引の規模と総額には幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した精度の高い比準価格を求め 得たと思料される。近隣地域では、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的での取引が中心であるた め収益還元法の適用は見送った。以上から信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　かほく -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [100.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かほく市全体の人口、世帯数は増加傾向にあ り、その率は県内で上位に位置している。割 安感から新規の宅地分譲が盛んである。 幅員が広い等街路条件に優れ、良好な住環境 にある。なお、地域要因に格別の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％