別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かほく -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かほく -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かほく市学園台２丁目８１番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (50,80) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ちつ つある区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 高松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    85 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高松駅北方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 インターに近く、区画整然とした良好な居住環境を形成している住宅地域であり、値ごろ感と利便性から能登方 面からの需要も多い。地域要因に格別の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、かほく市北部の住宅地域を中心として、広域的にはかほく市全域の住宅地域も含まれる。需要者はかほ く市居住者を中心に、金沢方面、能登方面の一次取得者も含まれる。居住環境に恵まれた新興住宅地域で、若者マイホ ーム取得奨励金の追い風もあり、需給関係は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は２５０㎡程度で５ ００～６００万円前後、新築の戸建住宅販売は２，０００～２，５００万円程度であると推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等の収益物件が見られるものの、地区計画により（５０／８０）に制限された地域であり、経済合理 的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視し、自己使用目的 での取引を主とする地域であり、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を採用し得たため、比 準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かほく市全体の人口、世帯数は増加傾向にあ り、その率は県内で上位に位置している。割 安感から新規の宅地分譲が盛んである。 インターに近い区画整然とした新興住宅地域 であり、住宅の建設が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％