別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かほく -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かほく -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かほく市高松子８９番１ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (80,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 住宅と繊維工場等が 混在する既成住宅地 域 南東5.6m市道 水道、下水 高松 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧高松町の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 高松駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 かほく市北部の海岸部に近い既成住宅地域で、外部からの転入の動きは少なく、人口及び世帯数共に減少傾向に ある。地価は弱含み基調で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかほく市北部の住宅地域を中心に、広域的にはかほく市全域の住宅地域も含まれる。需要者は当該地域に 地縁性を有する個人が中心である。既成住宅地域であるために地縁的選好性が認められ、新規参入は限定的であり、需 要は弱含み傾向が続いている。周辺での不動産取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。新築の戸 建住宅販売については殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い補正 ・要因比較等を行い得たため、比準価格の信頼性は高い。近隣地域は既成住宅地域であり、アパート等の収益物件は少 なく、自己使用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用を断念した。以上から比準価格を採用し、代表標準 地との検討、近時のかほく市北部住宅地域における宅地の需給動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　かほく -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [186.1] [103.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かほく市全体の人口、世帯数は増加傾向にあ り、その率は県内で上位に位置している。割 安感から新規の宅地分譲が盛んである。 既成市街地につき、かほく市の中では人口減 少エリアである。潜在的需要者が少なく、不 動産取引は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％