別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 羽咋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽咋 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　本田　淳也   TEL.

鑑定評価額 9,650,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋市中央町サ２番１外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 不整形 1.2:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東13.6m国道 水道、下水 羽咋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．６ｍ国道 交通 施設 羽咋駅西方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの市街地の店舗は、背後地の人口減少・高齢化が進み、厳しい経営環境が続く。商業地の集積は羽咋駅 東方に移動しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽咋市及び隣接市町の商業地域の類似価格帯の圏域であると判断した。近隣地域は小売店舗等が建ち並 ぶ旧市街地の商業地域であり、需要者の中心は地元の法人・個人事業主である。旧市街地は背後地の人口減少・高齢化 が進み新規の出店は少なく、商業施設の集積は羽咋駅東方の幹線道路沿いに移動している。商業地への需要は勢いがな く需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺における不動産需要は自用目的の取引が主であり、収益目的の投資需要は極めて少なく、店舗や事務所の 賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は見送り、試算価格は比準価格のみが求められた。求められた比 準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映し説得力が高いものと思料する。したが って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　かほく 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [ 99.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化により、需要は低迷してい る。既成商店街は衰退しており、改善の兆し は見えない。 郊外の車でのアクセスが便利な地域に住宅の 需要が移動するとともに、商業集積地も幹線 道路沿いに移動し、旧市街地は閉鎖店舗も見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％