鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽咋 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調０６ -86	羽咋市		更地	（　）	不整形	北東3.7m市道、南西1.8m、角地		（都）１住居 (60,160)
b	０２２調０６ -87	羽咋市		更地	（　）	不整形	北東3.7m市道、南西1.8m、二方路		（都）１住居 (60,160)
c	０２２調０６ -85	羽咋市		更地	（　）	長方形	東5.3m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	０２１調０６ -67	羽咋市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	０２３公２９ -81	羽咋市		建付地	（　）	台形	北西5.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,241	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	15,584	100 [ 94.1]	16,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 13,583	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.3]	15,430	100 [ 94.1]	16,397		16,400
c	(　 ) 18,637	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,815	100 [ 113.5]	15,696		15,700
d	(　 ) 18,118	100 [ 100.0]	[ 93.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	16,701	100 [ 100.7]	16,585		16,600
e	(　 ) 19,509	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,158	100 [ 106.0]	18,074		18,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

羽咋 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,306,334	661,822	2,644,512	2,579,360	65,152	（　0.9668） 62,989	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,312,271 円　　　　（　 4,790 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽咋 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	274 ㎡	14.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸の合計４戸とし、戸当り６０㎡と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,162	139,440	1.0	139,440
							1.0	139,440
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,210	145,200	1.0	145,200
							1.0	145,200
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		284,640		284,640
								284,640

⑨年額支払賃料	284,640 円　×　12ヶ月　＝　 3,415,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,300 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 158,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証会社の利用を前提とするため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,415,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 158,400 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 357,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,216,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,100 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,306,334 円　　　　（　 12,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２９　　　　-14	1,171 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２９　　　　-15	1,139 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽咋 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,400 円	32,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	107,222 円	3,574,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,600 円	32,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 661,822 円　（　　　　　　 2,415 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0784	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0695 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,579,360 円（　　　　　 9,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,306,334 円
②総費用	661,822 円
③純収益　①－②	2,644,512 円
④建物等に帰属する純収益	2,579,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,312,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,790 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
羽咋 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽咋 -3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　本田　淳也

TEL.

鑑定評価額

4,630,000 円

１㎡当たりの価格

16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽咋市島出町フ６８番				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西4.5m市道	水道、下水	羽咋 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

羽咋駅北西方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、街路や区画が整然としていない古くからの住宅地域である。特段の変動要因はないものの、一次取
得者の不動産需要は東部郊外地区に向いていることから、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,450 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽咋市の類似価格帯の住宅地域一円と判断した。需要者は、羽咋市内の居住者が中心であるが、羽咋駅
西部の旧市街地は街路条件の劣る地域が多く、さらに、住宅の需要は、羽咋駅東方の幹線道路沿いの商業施設に近い利
便性の優る地域に集まる傾向にあるため、市場の需給は弱含みで推移している。標準地規模の土地で４５０万円から５
００万円が需要の中心価格帯であると推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺においては、自用目的のための取引が殆どであり、現実の取引価格の形成においては、収益性が
価格形成に影響を及ぼしているとは言い難い。収益価格を試算したものの、投下資本に見合う賃料を収受できる賃貸市
場ではないため、収益価格は低位に求められた。したがって、現実の取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、
収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽咋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,400 円／㎡

[ 95.1]
100

100
[103.0]

100
[100.7]

[100.0]
100

16,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化が進んでおり、需要低迷に
よる地価の下落が進んでいる。

幹線道路沿いの商業施設からは離れた立地で
あることから需要は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽咋 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１６ -42	羽咋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,192)
b	０２２公１６ -51	羽咋市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	０２２公２８ -33	羽咋市		更地	（　）	長方形	北9.3m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	０２２調０９ -1	羽咋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、東3.8m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,621	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	14,426	100 [ 86.0]	16,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,800
b	(　 ) 22,581	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,279	100 [ 120.8]	16,787		16,800
c	(　 ) 15,880	100 [ 100.0]	[ 91.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,578	100 [ 87.7]	16,623		16,600
d	(　 ) 15,677	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	14,435	100 [ 83.2]	17,350		17,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,900 円／㎡]

羽咋 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,299,664	672,106	2,627,558	2,553,600	73,958	（　0.9695） 71,702	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,493,792 円　　　　（　 5,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽咋 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	274 ㎡	14.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階をファミリータイプ２戸（各戸６０㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,165	139,800	1.0	139,800
							1.0	139,800
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,202	144,240	1.0	144,240
							1.0	144,240
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		284,040		284,040
								284,040

⑨年額支払賃料	284,040 円　×　12ヶ月　＝　 3,408,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,300 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 158,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,408,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 158,400 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 356,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,210,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,299,664 円　　　　（　 12,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-29	1,110 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,202 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１　　　　-101	1,256 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,256
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽咋 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,600 円	33,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	107,006 円	3,566,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,600 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,106 円　（　　　　　　 2,453 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,553,600 円（　　　　　 9,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,299,664 円
②総費用	672,106 円
③純収益　①－②	2,627,558 円
④建物等に帰属する純収益	2,553,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,493,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,450 円／㎡）