別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 羽咋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽咋 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　本田　淳也   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋市御坊山町１５番１５ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東10m市道 水道、下水 羽咋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 羽咋駅南方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部郊外の古い住宅団地で西方の軌道敷により分断され交通アクセスはやや劣る。特段の変動要因はない が、不動産需要は東部郊外地区に向いていることから、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽咋市街地及び郊外の類似価格帯の住宅地域と判断した。需要者は羽咋市内の居住者が中心であるが、 少子高齢化により、需要は低迷している。羽咋駅東方の幹線道路沿いの商業施設に近い利便性の優る地域に住宅の需要 が集まる傾向にあり、利便性の劣る地域の需要は弱い。標準地規模の土地で３５０万円前後が需要の中心価格帯である と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺においては、自己使用目的の土地取引が中心である。また、当該標準地の行政条件や規模等から 、共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため、収益還元法の適用は見送り、試算価格は比準価格のみが求め られた。求められた比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映し説得力が高いも のと思料する。したがって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進んでおり、需要低迷に よる地価の下落が進んでいる。 幹線道路沿いの商業施設からは離れた立地で あることから需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％