鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０６ -901	小松市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	０２３公０６ -903	加賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	０２３公０６ -902	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,300)
d	０２２調２４ -21	加賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西13m県道、北6.4m、角地		（都）近商 (90,300)
e	０２２公０６ -41	加賀市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	30,219	100 [ 57.8]	52,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 45,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,612	100 [ 80.6]	54,109		54,100
c	(　 ) 36,288	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,961	100 [ 66.9]	53,753		53,800
d	(　 ) 21,735	100 [ 40.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	50,539	100 [ 96.0]	52,645		52,600
e	(　 ) 14,270	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 65.0]	29,857	100 [ 53.8]	55,496		55,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族間取引	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	親族間取引	％／月 -0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -49.0
e	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

加賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,758,223	1,451,810	5,306,413	5,131,890	174,523	（　0.9489） 165,605	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,523,511 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	317 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２及び３階は各階３戸平均専有面積５０．６７㎡のファミリー向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

外階段・外廊下のため有効率がやや高い。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,515	218,160	3.0	654,480
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	95.0	152.00	1,300	197,600	2.0	395,200
							1.0	197,600
～

～

～

計		480.00	93.3	448.00		613,360		1,444,880
								395,200

⑨年額支払賃料	613,360 円　×　12ヶ月　＝　 7,360,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,360,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 736,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,624,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,444,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 395,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 120,931 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,758,223 円　　　　（　 21,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-27	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,519 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-22	588 ( 541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [ 65.0]	1,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,200 円	74,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	220,810 円	7,360,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,600 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,451,810 円　（　　　　　　 4,580 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,131,890 円（　　　　　 16,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,758,223 円
②総費用	1,451,810 円
③純収益　①－②	5,306,413 円
④建物等に帰属する純収益	5,131,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	165,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,523,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
加賀 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加賀 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　畠山　麻衣

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加賀市山中温泉湯の出町レ５番１外				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）特別用途地区
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、旅館等の多い温泉街の中心的商業地域	北西13m県道	水道、下水	加賀温泉 9.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

総湯に近接する通称「ゆげ街
道」沿線の商業地域である。

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

加賀温泉駅南方

9.5km

法令

規制

（都）近商
(80,300)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域及びその周辺は街並み景観整備事業により観光客の回遊性が向上している。改善傾向にはあるものの商況は
依然として弱含みであり、地価は下落幅を縮小させつつ弱含みと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山中温泉地区を中心として加賀市市街地及び郊外の幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一
円。需要者の中心は温泉関係の事業者や当市を中心に事業展開を行う地元企業である。各種政策支援等により観光客数
は改善傾向にあるものの、今後の見通しは未だ不明であり商況は依然弱含みである。取引規模や取引動機に応じて価格
帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域では自用の店舗等が中心であり賃貸市場が成熟しているとは言えない地域柄から、かなり低位に
試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内において類似性を有する複数の取引事例を採用して査定しており市場を
反映した規範性の高い価格であると判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格
を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加賀市全体の人口は減少、世帯数は横ばい程
度であるが、山中温泉地区ではいずれも減少
傾向。各種政策支援等により、温泉宿泊客数
は改善傾向。

近隣地域に隣接する地域では街路整備事業が
進捗しており、「ゆげ街道」と一体化した回
遊性の向上が期待される。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

加賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０６ -902	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,300)
b	０２３公３２ -8	加賀市		建付地	（　）	正方形	南東14.7m県道、南西5m、角地		（都）近商 (90,200)
c	０２２調２４ -14	加賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西6m、角地		（都）商業 (90,400)
d	０２２公２６ -3	加賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東4m、南5m、三方路		（都）近商特別用途地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,288	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,961	100 [ 69.0]	52,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,100
b	(　 ) 21,719	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 95.8]	37,294	100 [ 70.6]	52,824		52,800
c	(　 ) 30,227	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,425	100 [ 54.8]	51,870		51,900
d	(　 ) 27,318	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	31,164	100 [ 58.9]	52,910		52,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

加賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,053,593	1,515,881	5,537,712	5,365,470	172,242	（　0.9489） 163,440	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,477,447 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	317 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２・３階は各階３戸の平均専有面積約５１㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

外階段及び外廊下のため有効率がやや高い。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,596	229,824	3.0	689,472
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	95.0	152.00	1,350	205,200	2.0	410,400
							1.0	205,200
～

～

～

計		480.00	93.3	448.00		640,224		1,510,272
								410,400

⑨年額支払賃料	640,224 円　×　12ヶ月　＝　 7,682,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,682,688 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 768,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,914,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,510,272 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 125,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,053,593 円　　　　（　 22,251 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-27	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 60.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６　　　　-24	1,234 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,624
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,600 円	78,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,481 円	7,682,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,800 円	78,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	78,100 円	78,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,100 円	78,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,515,881 円　（　　　　　　 4,782 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,100,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,365,470 円（　　　　　 16,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,053,593 円
②総費用	1,515,881 円
③純収益　①－②	5,537,712 円
④建物等に帰属する純収益	5,365,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,477,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）