鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公３２ -1	加賀市		更地	（　）	台形	西17.6m県道、南34m、東14.8m、三方路		（都） (70,200)
b	０２３公３２ -8	加賀市		建付地	（　）	正方形	南東14.7m県道、南西5m、角地		（都）近商 (90,200)
c	０２３公０６ -901	小松市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
d	０２３公０６ -902	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,300)
e	０２２調２４ -14	加賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西6m、角地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,925	100 [ 70.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,500	100 [ 84.5]	33,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,700
b	(　 ) 21,719	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 97.9]	33,687	100 [ 90.0]	37,430		37,400
c	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	30,219	100 [ 78.7]	38,398		38,400
d	(　 ) 36,288	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,961	100 [ 87.3]	41,192		41,200
e	(　 ) 30,227	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,599	100 [ 81.5]	35,091		35,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
a	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

加賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,683,179	997,058	3,686,121	3,572,400	113,721	（　0.9489） 107,910	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,295,957 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.75	Ｓ3	341.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階住宅、２ＤＫ、平均専有面積約５５㎡

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

外階段、外廊下を想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.75	95.0	108.06	1,443	155,931	3.0	467,793
							0.0	0
2～ 3	住宅	113.75	97.0	110.34	1,220	134,615	2.0	269,230
							1.0	134,615
～

～

～

計		341.25	96.3	328.74		425,161		1,006,253
								269,230

⑨年額支払賃料	425,161 円　×　12ヶ月　＝　 5,101,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 328.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,101,932 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 510,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,591,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,006,253 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,230 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,683,179 円　　　　（　 31,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-27	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 65.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,447 円/㎡　月額支払賃料（　 1,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-22	588 ( 541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 73.0]	100 [ 70.0]	1,438
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	52,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	153,058 円	5,101,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,000 円	52,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,058 円　（　　　　　　 6,783 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 341.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,572,400 円（　　　　　 24,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,683,179 円
②総費用	997,058 円
③純収益　①－②	3,686,121 円
④建物等に帰属する純収益	3,572,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	113,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	107,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,295,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
加賀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加賀 5-2

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　河畑　靖宏

TEL.

鑑定評価額

5,660,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加賀市片山津温泉乙４３番１外				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）地区計画等
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗等が建ち並ぶ温泉街中心部の商業地域	北東12m市道	水道、下水	加賀温泉 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

電線の地中化と歩道部分のタ
イル舗装が行われ、街灯が設
置されている。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

加賀温泉駅北東方

4.0km

法令

規制

（都）商業
(80,400)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍により減少した観光客や飲食客は全国旅行支援等の施策により急回復し、温泉街の商況に好影響を与え
ている。ただし施策終了後の将来が不透明であることから、地価は当面弱含んで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大聖寺、山代、片山津及び山中の各中心商業地域とこれら都市の外延の路線商業地域である。需要者は居
住用を兼ねる小規模店舗経営者が主で地元法人または個人が大半である。商業地域への新規参入が極めて少なく、また
コロナ禍以降温泉旅館の取引もほとんどない。商業地市場は低調で売り物件が増加している。需要の中心は２００～３
００㎡程度で、８００～１５００万円の更地または中古物件が多く、３０００万円を越えると需要は極端に弱くなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件は２階以上の商業テナント需要はなく、１階店舗についても空き店舗を賃貸したものにほぼ限定されており、
賃貸事業による投資目的で不動産を取得する例はほぼ皆無である。商業物件の取引においては１次的に自己の売上に基
づく商業収益を重視しており、収益性が需要者の意思決定に占める比重は小さい。よって、市場の実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[143.3]

[100.0]
100

38,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国旅行支援等の施策により、加賀市の温泉
街を訪れる観光客数は急増し、観光施設周辺
の人出が増加したことで賑わいを増している
。

観光客数の増加により温泉街の収益性は向上
したが、支援策終了後の将来の不透明さから
、温泉街の不動産に対する需要は依然として
低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０６ -901	小松市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	０２３公０６ -903	加賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	０２３公０６ -902	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,300)
d	０２２調２４ -21	加賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西13m県道、北6.4m、角地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	30,219	100 [ 79.7]	37,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,900
b	(　 ) 45,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,612	100 [ 111.8]	39,009		39,000
c	(　 ) 36,288	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,961	100 [ 92.1]	39,046		39,000
d	(　 ) 21,735	100 [ 40.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	50,539	100 [ 133.0]	37,999		38,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	親族間取引	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 +50.0
d	親族間取引	％／月 -0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

加賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,690,195	997,291	3,692,904	3,572,400	120,504	（　0.9489） 114,346	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,432,894 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.75	Ｓ3	341.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗、２・３階がファミリー向け平均専有面積５５．１７㎡各階２戸の共同住宅である。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

外階段・外廊下のため有効率がやや高い。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.75	95.0	108.06	1,449	156,579	3.0	469,737
							0.0	0
2～ 3	住宅	113.75	97.0	110.34	1,220	134,615	2.0	269,230
							1.0	134,615
～

～

～

計		341.25	96.3	328.74		425,809		1,008,197
								269,230

⑨年額支払賃料	425,809 円　×　12ヶ月　＝　 5,109,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 328.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,109,708 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 510,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,598,737 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,197 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,230 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,690,195 円　　　　（　 31,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-27	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 65.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,453 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-22	588 ( 541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	100 [ 65.0]	1,450
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	52,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	153,291 円	5,109,708　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,000 円	52,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,291 円　（　　　　　　 6,784 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 341.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,572,400 円（　　　　　 24,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,690,195 円
②総費用	997,291 円
③純収益　①－②	3,692,904 円
④建物等に帰属する純収益	3,572,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	114,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,432,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）