別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 加賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 1,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市山中温泉下谷町ニ２０３番外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別用途地区 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に旅館等が見られる 住宅地域 北5.9m市道 水道、下水 加賀温泉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 加賀温泉駅南方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 山中温泉街よりやや山間部に位置する既成住宅地域であり、地域内では空き地が散見され、新規需要者は殆ど期 待できず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山中温泉地区及びその周辺の住宅地域のほか、広域的には加賀市の類似の住宅地域一円。主たる需要者は 地縁性を有する個人のほか、当市に居住する一次取得者も含まれる。冬季の積雪が非常に多く、利便性が劣るため需要 減退が顕著であり、古い家屋の取壊しによる空き地増加が懸念される状況にあり、需給は非常に弱い。土地は規模によ り価格帯に幅があるが２００万円前後、新築の戸建物件は殆どなく価格水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格については、取 引に特殊な事情を含むものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、市場性を反 映した説得力の強い比準価格が得られたと思料される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [182.2] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加賀市全体の人口は減少、世帯数は横ばい程 度であるが、山中温泉地区ではいずれも減少 傾向。住宅地需要は空家も散見され、低迷し ている。 地域要因に特別の変動はないが、冬季の積雪 も多く、利便性低位の住宅地域であるため需 要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％