別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 加賀 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市山中温泉東桂木町ヌ７０番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4.7m市道 水道、下水 加賀温泉 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山中温泉街に近接する住宅地 域。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 加賀温泉駅南方 8.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少の進行に伴い、周辺では空き家も散見される状態であり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山中温泉地区及びその周辺の住宅地域のほか、広域的には加賀市の類似の住宅地域一円。主たる需要者は 地縁性を有する個人のほか、当市に居住する一次取得者も含まれる。長期的な人口減少等から山中温泉エリアの既成住 宅地域における新規需要は極めて限定的であり、住宅地需要の低迷は強まっている。土地は規模により価格帯に幅があ るが３００～４００万円前後、新築の戸建物件は殆どなく価格水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格については、取 引に特殊な事情を含むものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、市場性を反 映した説得力の強い比準価格が得られたと思料される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [101.0] 100 [111.4] [102.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加賀市全体の人口は減少、世帯数は横ばい程 度であるが、山中温泉地区ではいずれも減少 傾向。住宅地需要は空家も散見され、低迷し ている。 人口減少に加え、新規転入者は殆どないため 、空家の増加も懸念され、需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％