別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 加賀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 2,170,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市片山津町タ５２番４外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が多い温泉街に近い 住宅地域 西3.8m道路 水道、下水 加賀温泉 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 越前加賀海岸国定公園内の柴 山潟まで４００ｍ程度である 。 街 路 基準方位北、３．８ ｍ道路 交通 施設 加賀温泉駅北東方 3.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 道路が狭い住宅地域に対する需要は極端に少なく、市況は極めて低調である。一方で人口減少に伴い売り物件等 の供給は増加しており、供給過剰傾向は強まりつつある。地価は当面下落を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加賀市内で近郊から郊外にかけての住宅地域である。需要者は市内に居住する２０歳台後半から３０歳 台の世帯分離に伴うものが主となっており、市外からの転入者は少ない。需要は全般的に少なく不動産市況は低調であ る。過去に開発された住宅団地に空き地が残っているのに加えて、空き家等が増加しており、供給がやや超過している 。１５０～２００㎡で４００～８００万円程度の更地または１５００万円までの中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も多く認められるが、賃貸物件の多くは旧来の地主が自己所有地に建築したものであり、賃貸事業 を目的とした土地取引はほとんどない。最終需要者による不動産取引は自用目的のものにほぼ限定され、取引先例を指 標として利便性・快適性を重視して価格が決定されていることから、収益性の価格形成に対する影響はほとんどないと 考えられる。よって比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [139.4] [101.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域全体として世帯数は概ね横ばいであるが 、人口は減少を続けている。片山津地区の古 い分譲団地についても人口は減少に転じてい る。 片山津温泉地区の唯一の食品スーパーが閉店 したことで利便性が低下した。住宅需要は利 便性の高い地域に集中しており、不動産市況 は低迷している。 自家用車が必需の住宅地域において、自動車 がすれ違うことができない狭い幅員の住宅地 の競争力は大きく低下している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％