別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 加賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市松が丘１丁目３０番５ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 加賀温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５１年に土地区画整理事 業により開発された当市最大 の分譲住宅団地である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 加賀温泉駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主として戸建住宅の建築が進み住宅地域として成熟しつつある。既成住宅地域からの流出人口が需要の中心とな っているが、マイホーム需要は大聖寺郊外地区に集中しており、地価は当分下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加賀市内で近郊から郊外にかけての住宅地域である。需要者は市内に居住する２０歳台後半から３０歳 台の世帯分離に伴うものが主となっており、市外からの転入者は少ない。需要は全般的に少なく不動産市況は低調であ る。過去に開発された住宅団地に空き地が残っているのに加えて、空き家等が増加しており、供給がやや超過している 。１５０～２００㎡で４００～８００万円程度の更地または１５００万円までの中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に成立した取引事例を基礎としており、当該住宅圏における市場価値を適切に表していると思量される 。松が丘住宅団地内にはアパート等も散見されるが、最終需要者による不動産取引は自己使用目的のものが支配的であ り、取引先例を指標とし快適性・利便性を重視して価格が決定されており、価格形成において収益性の影響は認められ ない。よって比準価格を重視し、前年標準地価格からの変動にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外エリアでも古くに開発された分譲住宅地 域では居住者の高齢化が進み、人口が減少に 転じているところが多い。世帯数はおおむね 横ばい。 市内で最大規模の住宅団地であるが、地域内 に商業施設がほとんどなく、利便性の面でや や劣っている。住宅需要は利便性の高い地域 に流出している。 自家用車が必需である郊外においては、駐車 スペースが確保可能な規模で自動車がすれ違 うことができる６ｍ以上の道路幅員の人気が 高い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％