別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 珠洲 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市野々江町シ部２６番２ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 事務所 ＲＣ2 営業所、事務所等が 見られる商業地域 西12m市道 水道、下水 穴水 48.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 穴水駅北東方 48.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 珠洲市内では、商業の重心が野々江の道の駅を中心とした地域へ移動が見られるものの、過疎化と高齢化が県内 上位で進行しており、需給関係が改善する兆しは見られず、地価の弱含み傾向が続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、珠洲市及び能登町に存する商業地域及び商住混在地域である。需要者は当該地域に地縁を有する個人事 業主、法人が中心と考えられる。珠洲市内では、まとまった画地の確保が可能な野々江の道の駅を中心とした地域へ商 業の重心の移動が見られるが、過疎化と高齢化に歯止めがかからない中、商的需要は弱含みである。需要の中心価格帯 は、取引が少なく、また、価格帯もまちまちであることから、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 珠洲市では、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は適用しなかった。近隣地域には営業所等も見られるが、自 用のものがほとんどである。自己使用目的のための取引が中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定される ことが一般的であると認められることから、市場の実勢を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ることができた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　珠洲 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 93.9] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、世帯減少率、高齢化率は県内上 位に位置しており、深刻な過疎化が進行して いる。令和４年６月の大地震後も群発地震が 継続している。 野々江の道の駅横で５保育所を統合した保育 所が令和５年４月開所予定である。ドラッグ ストアのオープン予定もあり。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％