別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 珠洲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 2,450,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市飯田町壱参部１３番２外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模の小売店舗 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 南東8m市道 水道、下水 穴水 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯田商店街 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 穴水駅北東方 47.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の商店街につき観光客の利用も見られず、閉鎖店舗や建物撤去後の空地が多く見られる。商業背後人口の減 少と高齢化が著しく、地価水準の下落傾向は続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、珠洲市及び能登町に存する商業地域及び商住混在地域である。需要者は当該地域に地縁を有する個人事 業主が中心と考えられる。過疎化と高齢化に歯止めがかからない中、珠洲市内では商業の重心が野々江の道の駅を中心 とした地域へ移動してきており、標準地の存する既成の商店街は閉鎖店舗や空地も多く見られる状態にあり、需要は弱 含みとなっている。取引が少なく、また、価格帯もまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 珠洲市では、賃貸市場が未成熟であり、空き店舗が賃貸される程度であるため、収益価格は適用しなかった。自己使用 目的のための取引が中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されるのが一般的であると認められることか ら、市場の実勢を反映する比準価格を採用し、近時の不動産市場の動向にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、世帯減少率、高齢化率は県内上 位に位置しており、深刻な過疎化が進行して いる。令和４年６月の大地震後も群発地震が 継続している。 駐車スペースの確保が困難であり、観光客の 利用も見られない既成の商店街。閉鎖店舗や 建物撤去後の空地が多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.1 ％  ％