別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 珠洲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 2,440,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市飯田町弐九部１２番 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 穴水 48.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 穴水駅北東方 48.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと思料される。区画整然とした住宅地域であ るが、過疎化と高齢化の影響から住宅地需要は弱く、地価水準は弱含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は珠洲市域の住宅地域で、近隣地域は珠洲市中心部の区画整然とした住宅団地である。能登半島突端部の過 疎地で若者の都市部への流出、少子高齢化の影響により住宅地の需要は弱い状況が続いている。需要者は珠洲市の居住 者が中心で、移住者もわずかながら認められる。取引については、更地の取引のほか中古物件の動きも見られる。需要 の中心は２００㎡前後の土地で２５０～３００万円程度、中古住宅で５００～１，０００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 珠洲市内では、空き家となった戸建住宅等が賃貸されるケースがあるものの、アパート等の収益物件は少なく、賃貸借 慣行が未成熟であるため、収益価格の適用は断念した。取引については自用のものがほとんどであり、取引価格の水準 を指標として価格が決定されることが一般的であると認められることから、信頼性のある取引事例をもとにした比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ることができた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　珠洲 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 93.8] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [102.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、世帯減少率、高齢化率は県内上 位に位置しており、深刻な過疎化が進行して いる。令和４年６月の大地震後も群発地震が 継続している。 地域要因に格別の変動はないが、住宅地需要 の改善の兆しは見られず、地価は弱含み傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.3 ％  ％