別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 輪島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪島 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 輪島市河井町壱部１０３番１外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,300) 不整形 1:3 店舗 Ｗ2 中小規模の小売店舗 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 北東10m市道、北西側道 水道、下水 穴水 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 朝市通りに面する。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 穴水駅北方 22.0km 法令 規制 （都） 近商 (70,300) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 朝市の入込客数は２０１５年の年間８０万人をピークに２０１９年は５２万人と年々減少しており、今年は１１ 月迄でコロナ前の４割に留まっている。朝市自体に観光としての魅力が薄れており、今後も地盤低下する見込。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の観光客を顧客とする商業地域と判断した。需要者は主に市内・県内の事業者や県外資本の 事業者と考えられる。２０１５年の北陸新幹線開業に伴い観光客は前年比１．３倍と急増したものの、その後減少傾向 に陥り新型コロナの影響もあり低迷が続いている。土地取引は少なく、需要の中心価格帯が形成されるほど市場が活発 ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は既成商店街の一画にあり、主に自用の店舗が連なる地域である。したがって実際の路線商業地域におけ る土地の取引事例から試算した比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、近隣地域周辺においては店 舗や事務所等の賃貸市場が未成熟であることから収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い、観光客も前年比で は大幅増加しているものの、依然としてコロ ナ前の６割程度の水準で回復とは程遠い。 観光客の減少の影響を受けて地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％