別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 小松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 9-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市工業団地１丁目６６番 ②地積 　(㎡) 11,390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ空港に近い工業団 地 北西16m市道 水道 小松 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松空港や北陸自動車道片山 津ＩＣ及び安宅スマートＩＣ に近い工業団地である。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 小松駅西方 6.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生産活動が回復しつつあり将来的には工業地需要も増加すると考えられるが、周辺地域において工業用地の大量 供給が見込まれ、一時的に需要供給の関係が緩むと考えられる。地価はほぼ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市以南の工業地域である。需要者は原材料・製品の輸送に主として国道８号や金沢港を利用する鉄鋼 、機械、食品等関連の工場経営を目的とする県内外法人であり、大規模工場用地については、本社機能の移設あるいは 北陸エリアにおける中枢拠点の設置を目的とする大型企業である。物価高や建築費用の高騰により、工場の新設や増設 等の規模拡大にはやや慎重な姿勢が見える。手取川以南においては１万円台前半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 倉庫レンタルや閉鎖工場の賃貸を除いて工場の賃貸借慣行が認められないことから、収益価格は試算することができな かった。工業地の取引は自用目的にほぼ限定され、生産の効率性・経済性を重視して取引先例価格の水準で価格が決定 されていることから、収益性の価格形成に対する影響はほとんど認められない。工業地の価格形成過程は比準価格に強 く反映していると考えられることから、当該比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産が回復しつつあり企業収益も好転してい るが、先行きの不透明感が依然残り、工場の 新増設等の大規模投資には依然として慎重さ が残っている。 周辺地域において安宅新地区土地区画整理事 業が始まり、約２８ｈａの工業用地が新規に 供給される予定である（令和６年換地処分予 定）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％