鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小松 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０６ -901	小松市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	０２２調０３ -48	小松市		更地	（　）	不整形	北西15m国道、南西6m、南東3m、三方路		準工 (70,200)
c	０２２調０３ -10	小松市		その他	（　）	ほぼ台形	北東10m市道、西7.7m、角地		１住居 (70,200)
d	０２２調０３ -21	小松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e	０２２調２６ -5	小松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m国道、北東4m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	30,219	100 [ 100.0]	30,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	29,600
b	(　 ) 32,423	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	32,294	100 [ 110.9]	29,120		28,500
c	(　 ) 24,272	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	24,224	100 [ 80.9]	29,943		29,300
d	(　 ) 56,377	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	54,605	100 [ 141.2]	38,672		37,900
e	(　 ) 13,793	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	16,832	100 [ 69.9]	24,080		23,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

小松 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,674,275	1,003,434	3,670,841	3,332,300	338,541	（　0.9730） 329,400	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,588,000 円　　　　（　 23,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小松 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業まちづくり協定	80 ％	400 ％	360 ％	280 ㎡	11.1 m x 28.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階１フロア店舗・２階２店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段を使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,552	232,800	6.0	1,396,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	100.0	150.00	1,319	197,850	6.0	1,187,100
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		430,650		2,583,900
								0

⑨年額支払賃料	430,650 円　×　12ヶ月　＝　 5,167,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,167,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 516,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,651,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,583,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,255 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,674,275 円　　　　（　 16,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２６　　　　-7	1,622 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,552 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-14	1,938 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,855
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小松 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	47,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	155,034 円	5,167,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,500 円	47,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,003,434 円　（　　　　　　 3,584 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,332,300 円（　　　　　 11,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,674,275 円
②総費用	1,003,434 円
③純収益　①－②	3,670,841 円
④建物等に帰属する純収益	3,332,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	338,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,588,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
小松 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小松 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　澤矢　豊伸

TEL.

鑑定評価額

8,570,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小松市粟津町ワ１３番１				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）まちづくり協定 (80,360)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の飲食店等が建ち並ぶ温泉街の商業地域	北6m市道	水道、下水	粟津 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 75 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画道路粟津街なか線が
平成３０年７月に整備完了し
た。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

粟津駅南東方

3.8km

法令

規制

商業
(80,360)
まちづくり協定

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍による影響を強く受けている温泉街の商業地域であり、平成３０年に街路整備等がなされたが、経営環
境が厳しいため、当分の間は、地域の機運は上がらず、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある南加賀の商業地域。需要者の中心は、自用物件を求める事業経営者が想定
される。北陸新幹線金沢駅開業効果による恩恵が薄れ、観光客が減少してきたところに、コロナ禍による下押しが加わ
り、需要の小さい市況から脱却できない状態が続いている。取引の中心となる価格帯については、規模、立地条件など
により取引価格がまちまちなため見い出しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が求められる商業地域に存しているが、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が十分に成熟していないうえに、
厳しい経営環境下のテナントの賃料負担能力から元本価値に見合う賃料を徴収し難いため、同一需給圏内の価格牽連関
係が認められる取引事例を収集しえたことなどにより市場取引の実態を反映した価格が求められたと判断される比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小松 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,300 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[144.1]

[ 98.0]
100

34,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に大雨の被害、資材高などが加わり
取引件数は減少しているが、新幹線開業への
期待等から市況は総体的に強含みを維持して
いる。

閉館していた温泉旅館の事業承継がなされる
などしているが、コロナ禍により、地域の機
運は停滞気味。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

小松 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０６ -901	小松市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	０２３公０６ -902	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,300)
c	０２３公３２ -8	加賀市		建付地	（　）	正方形	南東14.7m県道、南西5m、角地		（都）近商 (90,200)
d	０２３公１１ -66	小松市		底地	（　）	長方形	東14m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,500	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	31,810	100 [ 100.0]	31,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 36,288	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,961	100 [ 114.5]	31,407		30,800
c	(　 ) 21,719	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 97.9]	33,687	100 [ 105.7]	31,870		31,200
d	(　 47,181) 47,181	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,701	100 [ 106.7]	31,585		31,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

小松 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,601,011	977,904	3,623,107	3,233,040	390,067	（　0.9467） 369,276	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,385,520 円　　　　（　 26,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小松 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業まちづくり協定	80 ％	400 ％	360 ％	280 ㎡	11.1 m x 28.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階ともにフロア貸の店舗（飲食店）を想定、２階へは外階段にてアクセス

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,570	235,500	6.0	1,413,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	100.0	150.00	1,256	188,400	6.0	1,130,400
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		423,900		2,543,400
								0

⑨年額支払賃料	423,900 円　×　12ヶ月　＝　 5,086,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,086,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 508,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,578,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,543,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,601,011 円　　　　（　 16,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５　　　　-10	2,341 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,578 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１　　　　-16	2,691 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	1,636
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小松 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,600 円	45,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	152,604 円	5,086,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,600 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 977,904 円　（　　　　　　 3,493 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,233,040 円（　　　　　 11,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,601,011 円
②総費用	977,904 円
③純収益　①－②	3,623,107 円
④建物等に帰属する純収益	3,233,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	390,067 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,385,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400 円／㎡）