別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小松 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -16 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市佐美町亥２１７番１ ②地積 　(㎡) 436   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く畑地 等も見られる郊外の 住宅地域 南西4.7m道路 水道、下水 小松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   315 ｍ、南   140 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存町内区域の範囲内 街 路 ４．７ｍ道路 交通 施設 小松駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い郊外の既成住宅地域であり、格別の変動要因もみられないので、当分の間は、現環境を維持して いくなかで、地価水準は需要者が地縁者が中心のため弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね地域特性等で類似性がある小松市南部又は加賀市北部の低価格帯の住宅地域。想定される需要者の 中心は、地縁者である。開発があまり進んでいない農家集落であるため、地縁者以外の需要者が見込み難いこともあり 、需要の小さい市況が続いている。取引件数が少なく、成約したものの内容をみても築古建物と土地がセットの割安な ものなどが数件ある程度なので、更地で取引した場合において中心となるであろう価格帯は見い出し難い状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の代替関係が認められる取引事例から求められたもので、市場を反映した規範性の高い価格 と判断される。アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場がかなり未成熟で あるため、収益価格は試算せず、当該地域の需給動向、経済状況等を踏まえた上で、比準価格を標準とし、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.4] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に大雨の被害、資材高などが加わり 取引件数は減少しているが、新幹線開業への 期待等から市況は総体的に強含みを維持して いる。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％