別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -13 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　広島　章生   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市矢崎町ハ１番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に倉庫 等が見られる住宅地 域 南西5.3m市道 水道、下水 粟津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くの国道３０５号線沿いに 店舗が連坦し生活の利便性は 良い。 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 粟津駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には複数の大工場や粟津駅周辺の旧市街地があり住居者が集積し公共公益施設も整備され生活の利便性は良 い。近隣地域は旧来の面積の大きい住宅地も多く見られ、今後ミニ分譲による新規入居も予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松市の市街地外縁部及び郊外の住宅地域一円である。周辺には古くからの集落の他、成熟した住宅地域 が多く見られるが、国道３０５号線の他、大通り沿いには各種店舗も見られ日常生活の不便はない。需要者は、主に地 縁性を求める人の他、低価格の土地を求める人、郊外を希望する新規入居者等である。取引の中心は、土地は１８０㎡ 前後で４００万円～６００万円程度で、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。近隣地域の周辺には共同住宅も見られるが、標準地は経 済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積の確保等が困難と判断し、収益還元法は適用せず。よって 市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [102.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍下で経済活動は回復しつつも、円安 による原材料価格、消費物価の高騰等不安要 因はあるが地価の上昇傾向が継続している。 西側の国道沿いには商業施設が集積し生活環 境は良い。 特に変動なし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％