別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -10 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市南浅井町イ４０番５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、下水 小松 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   215 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 小松駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 イオンモ－ル新小松に近い住宅地域であり、これまでは、地価水準は堅調な需要に支えられ強含みで推移してき たが、８月の大雨の影響で、居住環境は回復しても地価はこれまでの勢いを維持できないと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある新興商業地域に近い住宅地域。需要者の中心は、自用の住宅を求めるエン ドユーザーが想定される。これまでは、コロナ禍の中でも、新興商業地域に近い立地への支持は底堅く、競合する物件 の供給件数の少なさもあって、需要が上回るに市況となっていたが、近隣地域内で８月の大雨の際に床下浸水等の被害 が多数出たことで、需給均衡に止まっている。土地価格で６百～９百万円程度が取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規制が厳しい容積率が８０％の第１種低層住居専用地域に存するため、共同住宅の想定は非現実的なので 収益価格は試算しない。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とはおおむね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.5] [102.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に大雨の被害、資材高などが加わり 取引件数は減少しているが、新幹線開業への 期待等から市況は総体的に強含みを維持して いる。 ８月の大雨で床下浸水などの被害があり、不 動産市況は上昇局面から模様眺めの局面へと なりつつある。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％