別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小松 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市安宅町リ４７番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 北西4.8m道路 水道、下水 小松 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ道路 交通 施設 小松駅北西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件に課題のある郊外の既成住宅地域であり、近くで分譲開発が進んでいるので、当分の間は、現環境を維 持していくものの、地価水準は需要者が地縁者が中心のこともありやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市北西部の住宅地域。需要者の中心は、自用の住宅を求める地縁のあ るエンドユ－ザ－が想定される。周辺では地価が上昇しているとみられる地域もあるが、もともと需要者が地縁者中心 である市場であることに加えて、街路条件等に課題が認められるため、需要が回復しきれていない市況に止まっている 。土地価格で２百～４百万円程度が取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地積を勘案すると事業採算性の観点から共同住宅の想定は非現実的なので収益価格は試算しない。居住の 快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地 とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [142.5] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に大雨の被害、資材高などが加わり 取引件数は減少しているが、新幹線開業への 期待等から市況は総体的に強含みを維持して いる。 新規の分譲住宅地であるファミリエ木曽町の 影響が懸念される。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％