別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市下粟津町ア１１６番４８ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 粟津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 粟津駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 需要者から選好されやすい区画整然とした郊外の住宅地域であり、格別の変動要因もみられないので、当分の間 は、現環境を維持していくなかで、地価水準は堅調な需要に支えられ強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市南部の住宅地域。需要者の中心は、自用の住宅を求めるエンドユー ザーが想定される。コロナ禍のなかではあるが、同一需給圏内では希少な区画整然とした居住環境への支持は底堅く、 競合する物件の供給件数の少なさもあって、需要がやや上回るに市況となっている。土地価格で３百～６百万円程度が 取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地積を勘案すると事業採算性の観点から共同住宅の想定は非現実的なので収益価格は試算しない。居住の 快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、前年公示価 格等からの検討については妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に大雨の被害、資材高などが加わり 取引件数は減少しているが、新幹線開業への 期待等から市況は総体的に強含みを維持して いる。 地域要因に格別の変動はないが、小松市南部 では希少な区画整然とした街区への評価が高 まりつつある。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％