別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市殿町２丁目３２番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅等が建 ち並ぶ中心部の既成 住宅地域 西7.4m市道 水道、ガス、下水 小松 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       189 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松市旧市街地の生活利便性 に優れる既成住宅地域 街 路 西７．４ｍ市道 交通 施設 小松駅北方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ昔の地割りも確認される住宅地域で、地域内では分筆、合筆等により使い勝手の良い住宅 地が概ね整然と配置されるに至るが地域の状況に特段の変化は無く今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部近接の住宅地域。需要者の中心は小松市及び周辺市町へ通勤するサラリーマン主体の一次取得者 層であり、土地売却物件・新築住宅物件・中古住宅物件も安定的に市場に出回っており、市中心部の文教地区として相 応の需要があり、同一需給圏外からの転入者も多い。土地は１０００万円程度まで、新築戸建物件は２５００万円程度 までが需給の中心となっており、中古付物件も多く出回っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標 とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上 より、比準価格を採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小松 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減。供給物件が僅少で、新幹線開業 への期待感から地価の上昇基調維持も、大雨 による洪水被害の影響から地価を下押しする 傾向も存する。 市中心部近接の既成住宅地域であり、住宅地 需要は比較的根強く、地価は上昇基調で推移 している。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +1.4 ％