別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市美原町５６番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東7.2m市道 水道、ガス、下水 明峰 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員がやや広い等、街路条件 がやや優れる住宅地域。 街 路 東７．２ｍ市道 交通 施設 明峰駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市北部の市街地外縁部の住宅地域であり、既成住宅地域であり新規需要が弱いこと等から、地価は依然として 弱含みを維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市中心市街地外延の住宅地域。需要者の中心は、稚松小学校通学区域 に在住する世帯から分離した１次取得者が想定される。市街地中心部へのアクセスは良好であるが、既成住宅地域であ り新規需要がやや少ないことに加え郊外の分譲地に需要が一部シフトしており、需給は弱含みである。土地価格で５０ ０万円程度、新築セットで２０００万円程度が取引の中心となる価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標 とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上 より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [104.9] [102.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減。供給物件が僅少で、新幹線開業 への期待感から地価の上昇基調維持も、大雨 による洪水被害の影響から地価を下押しする 傾向も存する。 郊外の住宅地域で小学校への距離も遠い等利 便性にやや難があり、周辺も農地等が多く環 境的に劣っているため需要は弱い。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％