別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市末広町８０番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市中心部に近い住 宅地域 東6.9m道路 水道、ガス、下水 小松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　約 ７ｍ道路 交通 施設 小松駅西方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、今後とも、現環境を維持していくと予測する。小松市の既成の住宅地域の中では需要 者から選好される地域で、新幹線延伸の期待もあるが、コロナ禍の沈静化で、地価はやや強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市市街地の住宅地域。需要者の中心は、同市市街地に地縁のあるエン ドユ－ザ－が想定され、新規分譲地には同一需給圏外からの転入者もみられる。街路条件等から既成住宅地域としては 需要者から選好されやすい地域で、新幹線延伸への期待もあるが、コロナ禍沈静化により需要が高まる傾向にある。土 地価格で１０００万円前後、土地付建物で３０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地積を勘案すると事業採算性の観点から共同住宅の想定は非現実的なので収益価格は断念した。居住の快 適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地と は概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北陸新幹線の小松駅開業を見越した地価の上 昇機運とコロナ禍の沈静化により強含み傾向 にある。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％