鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１１ -18	金沢市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
b	０２３公１１ -19	金沢市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	０２２調１１ -26	金沢市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
d	０２３公１１ -6	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m県道、中間画地		工業高度地区最高20m (60,200)
e	０２３公２７ -15	金沢市		建付地	（　）	長方形	西9.1m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,308	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	56,717	100 [ 100.0]	56,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 72,075	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	57,327	100 [ 100.0]	57,327		57,300
c	(　 ) 51,469	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	58,070	100 [ 100.0]	58,070		58,100
d	(　 ) 81,623	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	86,606	100 [ 133.7]	64,776		64,800
e	(　 ) 68,386	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,480	100 [ 120.0]	57,900		57,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,300 円／㎡]

金沢 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,902,374	5,313,544	20,588,830	17,933,000	2,655,830	（　0.9389） 2,493,559	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	49,871,180 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,573 ㎡	38.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

延床面積１６００㎡の一棟貸のオ－ダ－メイド貸工場兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	1,600.00	100.0	1,600.00	1,494	2,390,400	4.0	9,561,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,390,400		9,561,600
								0

⑨年額支払賃料	2,390,400 円　×　12ヶ月　＝　 28,684,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,684,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,868,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,816,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,561,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,902,374 円　　　　（　 16,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８　　　　-7	1,069 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,500	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,499 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１８　　　　-10	758 ( 756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,498
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,362,000 円	227,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	860,544 円	28,684,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 707,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,929,500 円	227,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,313,544 円　（　　　　　　 3,378 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0790	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,933,000 円（　　　　　 11,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,902,374 円
②総費用	5,313,544 円
③純収益　①－②	20,588,830 円
④建物等に帰属する純収益	17,933,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,655,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,493,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,871,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
金沢 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 9-4

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　中村　聡

TEL.

鑑定評価額

86,500,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市浅野本町ニ１６４番２外				②地積　(㎡)	1,573 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m 特別用途地区
	1:1.2	工場	小規模工場、倉庫、共同住宅が混在する工業地域	東9m市道	水道、下水	金沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中小規模工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

金沢駅北東方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中小規模工場等が見られる工業地域で、市街地に接近する立地から住宅地開発が増えるが物流施設等
が多く存する立地から工業用途でみた土地の効用は依然として高い。今後も現状維持を続けると予測される。

(3)最有効使用の判定

小規模工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲を市街地及び近郊に位置する中小規模工場等を中心とする工業団地、小規模な倉庫等が見られる工業
地域等と判定した。主な需要者は食料品製造業、製本印刷加工業等に関わる小規模事業者等である。市街地に接近した
立地条件から最近は住宅用の宅地造成が増えている。周辺に大型の倉庫等が多く存するため合理的な土地利用は工業地
であるが、宅地造成が増えたことによる環境条件の向上、コロナ禍の収束による需要の回復で地価は上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏より多数の取引事例を収集して対象標準地との類似性に優る事例を選択しこれらから比準したため規範性の
高い比準価格が試算された。収益還元法は自用の工場、倉庫が多い工業地域で適正な賃料水準が形成されていると言え
ず元本と果実の関係が希薄な地域のため事務所兼工場を建設し賃貸の用に供すること想定して求めた収益価格は規範性
に劣る。よって規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 9-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,500 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 66.3]

[100.0]
100

53,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源価格高騰による物価高で企業が価格転嫁
を図り値上がりした商品が店頭で増えるが、
現在は地価に影響を与えておらず個人消費も
堅調である。

地域要因に特段の変動はない。農地の多い地
域性のため大通り沿いでは大型物流施設地の
需要も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１１ -18	金沢市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		準工高度地区最高20m 特別用途地区 (60,200)
b	０２３公１８ -41	金沢市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
c	０２３公２７ -15	金沢市		建付地	（　）	長方形	西9.1m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	０２３公２９ -18	金沢市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	０２３公２９ -21	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		工業

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,308	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	56,717	100 [ 100.0]	56,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 39,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,468	100 [ 73.0]	54,066		54,100
c	(　 ) 68,386	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,480	100 [ 129.0]	53,860		53,900
d	(　 ) 36,299	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	36,335	100 [ 66.0]	55,053		55,100
e	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 50.0]	30,825	100 [ 56.0]	55,045		55,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -44.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

金沢 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,873,280	5,461,300	21,411,980	18,486,000	2,925,980	（　0.9389） 2,747,203	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	54,944,060 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,573 ㎡	38.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所兼工場の一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

事務所兼工場の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	事務所・工場	800.00	100.0	800.00	1,550	1,240,000	4.0	4,960,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,480,000		9,920,000
								0

⑨年額支払賃料	2,480,000 円　×　12ヶ月　＝　 29,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,760,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,976,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,784,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,920,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,873,280 円　　　　（　 17,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-44	849 ( 847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,555 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１８　　　　-20	1,148 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,640
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	234,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	892,800 円	29,760,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 707,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,989,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,461,300 円　（　　　　　　 3,472 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0790	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,486,000 円（　　　　　 11,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,873,280 円
②総費用	5,461,300 円
③純収益　①－②	21,411,980 円
④建物等に帰属する純収益	18,486,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,925,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,747,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,944,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）