別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 金沢 5-30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 5-30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中田　裕之   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市湯涌町イ４６番１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ4 店舗、旅館等が建ち 並ぶ温泉旅館街の商 業地域 南西6m市道、南東側道 水道、下水 金沢 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   280 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街の商業地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街の商業地域であり、新型コロナウイルスの影響緩和及び諸施策により消費者マインドの維持向上が一定程 度認められ、繁華性向上の期待感を有する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市郊外の商業地域、商住混在地域及びその周辺地域である。主な需要者は、同一需給圏内に地縁性の ある事業者や個人等である。特にコロナ禍以降は繁華性の低下が継続してはいるものの、その影響が緩和方向にあるこ と及び特に金沢市内の温泉地は希少性を有することから、一定の潜在的需要は認められると考えられる。画地規模が多 様で、取引件数が少ないことから、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に存する温泉街の商業地域である。主として自己使用の店舗兼住宅等を建設する目的で土地 取引が行われる地域であり、賃貸市場は未成熟なため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は周辺類似地域から 対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められており、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格で ある。したがって、比準価格を標準とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響は縮小しているが 、未だ見通しは不透明である。 新型コロナウイルスの影響緩和及び諸施策に より消費者マインドの維持向上が図られ、繁 華性向上の期待感は一定程度有されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％