鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公２７ -41	野々市市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、南西6m、角地		準工 (70,200)
b	０２２調１５ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西16m市道、中間画地		準工高度地区最高20m 特別用途地区 (60,200)
c	０２３公２０ -6	金沢市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
d	０２２調１２ -57	金沢市		更地	（　）	台形	北東20m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
e	０２２公１９ -8	金沢市		更地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,497	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 68.5]	89,023	100 [ 130.0]	68,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,500
b	(　 ) 52,193	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	62,386	100 [ 86.0]	72,542		72,500
c	(　 ) 105,263	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,298	100 [ 131.3]	68,011		68,000
d	(　 ) 120,998	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	125,887	100 [ 157.6]	79,878		79,900
e	(　 ) 96,799	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,832	100 [ 130.3]	75,850		75,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	買進み	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +56.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,000 円／㎡]

金沢 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,379,113	1,515,992	5,863,121	5,049,450	813,671	（　0.9489） 772,092	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,427,489 円　　　　（　 44,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	370 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの事務所、２～３階を５９．５㎡のファミリータイプ、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	140.00	85.0	119.00	1,962	233,478	4.0	933,912
							0.0	0
2～ 3	居宅	140.00	85.0	119.00	1,750	208,250	2.0	416,500
							1.0	208,250
～

～

～

計		420.00	85.0	357.00		649,978		1,766,912
								416,500

⑨年額支払賃料	649,978 円　×　12ヶ月　＝　 7,799,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,799,736 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 803,974 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,235,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,766,912 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 416,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 127,449 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,379,113 円　　　　（　 19,944 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９　　　　-18	1,736 ( 1,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,969 円/㎡　月額支払賃料（　 1,962 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９　　　　-6	1,646 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,811
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	73,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	241,192 円	8,039,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,515,992 円　（　　　　　　 4,097 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,049,450 円（　　　　　 13,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,379,113 円
②総費用	1,515,992 円
③純収益　①－②	5,863,121 円
④建物等に帰属する純収益	5,049,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	813,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	772,092 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,427,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
金沢 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-28

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西野　正治

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市黒田１丁目７０番				②地積　(㎡)	370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m 特別用途地区
	1:1.5	事務所Ｓ2	事務所、アパート等が混在する路線商業地域	南西16m市道	水道、下水	金沢 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 230 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

路線商業地域であるが、通行
量はそれほど多くない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

金沢駅南西方

4.5km

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の路線商業地域であるが、アパートも見られるなど商業繁華性はやや低い。地価水準から住宅地としての土
地需要が増加してくることが予測され、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市西部から南西部にかけての幹線街路沿いの商業地域もしくは商住混在地域である。需要者の中心は
県内の店舗・営業所を営む企業及び個人事業者等である。路線商業地としては商業集積度は低く、アパート等住宅地的
土地利用も見られる。また小規模画地にあっては戸建住宅需要も見られるようになってきている。画地規模にバラつき
があるため、需要の中心となる価格帯を特定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は直接法を採用して求められたもので商業地にあっては理論的であるが、近隣地域の商業立地性の低さからテ
ナント家賃が地価水準に見合わないことが多く、低めに試算されたものと思料される。一方、比準価格は多数の取引事
例によって試算されており、実証的な価格である。よって規範性に優れた比準価格を中心に、収益価格を勘案し、代表
標準地との検討を踏まえ、当市の商業地の需給動向等をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[116.7]

[100.0]
100

73,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が薄まるとともに、路線商業
地は、中心商業地に対して相対的割安感が高
まっており、上昇地点が増加している。

背後住宅地域に比べ地価の相対的割安感が高
まっており、住宅地としての土地需要も見込
まれるようになってきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公２０ -6	金沢市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
b	０２３公１４ -4	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、南西4m、角地		準住居高度地区最高20m (70,200)
c	０２３公１４ -17	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
d	０２３公１６ -28	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東7m、角地		近商高度地区最高25m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,263	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,298	100 [ 116.7]	76,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,500
b	(　 ) 82,218	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,782	100 [ 111.9]	73,979		74,000
c	(　 ) 85,811	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,385	100 [ 117.4]	75,285		75,300
d	(　 ) 95,808	100 [ 120.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,677	100 [ 96.9]	81,194		81,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	買進み	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
d	買進み	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

金沢 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,434,864	1,535,320	5,899,544	5,104,410	795,134	（　0.9489） 754,503	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,053,255 円　　　　（　 43,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	370 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの事務所を、２，３階は面積約４５㎡のファミリータイプの住宅を各階３戸想定した。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

低層の事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	135.00	80.0	108.00	2,000	216,000	4.0	864,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	135.00	88.0	118.80	1,751	208,000	2.0	416,000
							1.0	208,000
～

～

～

計		405.00	85.3	345.60		632,000		1,696,000
								416,000

⑨年額支払賃料	632,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,584,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,584,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 824,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,419,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,696,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 416,000 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,434,864 円　　　　（　 20,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９　　　　-18	1,736 ( 1,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,057	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,007 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９　　　　-6	1,646 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,921
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,800 円	74,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	247,320 円	8,244,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 631,500 円	74,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,535,320 円　（　　　　　　 4,150 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,300,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,104,410 円（　　　　　 13,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,434,864 円
②総費用	1,535,320 円
③純収益　①－②	5,899,544 円
④建物等に帰属する純収益	5,104,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	795,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	754,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,053,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,400 円／㎡）