鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調２８ -15	金沢市		更地	（　）	長方形	東25m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
b	０２２調１２ -20	金沢市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、南3m、二方路		準住居高度地区最高20m (80,200)
c	０２３公０３ -4	金沢市		建付地	（　）	不整形	南東19.5m国道、西2.5m、南2.5m、三方路		近商高度地区最高25m 高度地区 (92,260)
d	０２２調１８ -46	金沢市		更地	（　）	不整形	北西34m国道、中間画地		準工高度地区最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,546	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,029	100 [ 118.2]	92,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	96,900
b	(　 ) 86,858	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	83,963	100 [ 90.0]	93,292		98,000
c	(　 ) 68,577	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	76,882	100 [ 86.7]	88,676		93,100
d	(　 ) 45,646	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 64.1]	73,205	100 [ 80.6]	90,825		95,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -35.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,500 円／㎡]

金沢 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,974,133	2,753,852	9,220,281	3,069,400	6,150,881	（　0.9389） 5,775,062	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	115,501,240 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	2,108 ㎡	43.6 m x 48.8 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

車の通行量の多い路線商業地域であり、集客力を考慮し多数の駐車スペースを備えた低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,758	1,103,200	6.0	6,619,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,103,200		6,619,200
								0

⑨年額支払賃料	1,103,200 円　×　12ヶ月　＝　 13,238,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,238,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,323,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,914,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,619,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,974,133 円　　　　（　 5,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-6	2,544 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,772 円/㎡　月額支払賃料（　 2,758 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-7	2,005 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,200 円	41,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	397,152 円	13,238,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,676,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,753,852 円　（　　　　　　 1,306 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,069,400 円（　　　　　 1,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,974,133 円
②総費用	2,753,852 円
③純収益　①－②	9,220,281 円
④建物等に帰属する純収益	3,069,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,150,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,775,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,501,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
金沢 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-25

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　神田　勝廉

TEL.

鑑定評価額

203,000,000 円

１㎡当たりの価格

96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市元町２丁目８０番外｢元町２－５－１｣				②地積　(㎡)	2,108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m (70,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西20m市道、三方路	水道、下水	金沢 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 160 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

金沢駅東方

1.9km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

典型的な路線商業地域であり、地域内でも一部土地利用は変化しているが、路線商業地として概ね現状を維持、
まとまった規模の土地の供給がほとんどなく需給は引き締まり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内近郊の路線商業地域一円である。主たる需要者は自ら店舗を営むことを目的とする大中法人事業者で
ある。借地による営業も見られ、業態により建物の仕様が異なるため、建物の賃貸借は少ない。新型コロナウィルス禍
により業績が落ち込んだ業種もあるが、市中心部に近接する地域には、まとまった規模の土地の供給が非常に少ないた
め、需給は引き締まった状態が続いている。規模にバラツキが大きいため、取引の中心となる価格帯は判別し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり建物の賃貸借は少なく、また、広い駐車場を設けることが一般的な路線商業地域であり、建物賃貸を想定
した収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は広範囲の路線商業地域の事例の中でも信頼性の高いものを中心に求め
、説得力の高い価格となった。本件では代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡に留意し、比準価格を採用し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 94.0]

[105.0]
100

96,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客や顧客が戻り、市場に動きが出てきた
。マンション用地需要は引き続き活発で、ホ
テル用地を物色する動きもみられ始めた。

一部の土地利用に変化が見られたが、地域内
のほとんどの土地利用に変化はなく、地域要
因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調０６ -66	金沢市		更地	（　）	台形	東55m市道、西4.3m、二方路		準工高度地区最高25m (60,200)
b	０２２調１０ -32	金沢市		底地	（　）	不整形	南東20m市道、北東6m、西5m、三方路		準工高度地区最高20m (70,200)
c	０２２調１４ -6	金沢市		建付地	（　）	不整形	北東30m県道、西8m、二方路		準工高度地区最高20m (70,200)
d	０２２調２８ -13	金沢市		更地	（　）	台形	南西25m市道、南東9m、東6m、三方路		準工高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.6]	90,462	100 [ 100.0]	90,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	95,000
b	(　 86,344) 86,344	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	100,340	100 [ 107.0]	93,776		98,500
c	(　 ) 98,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	100,830	100 [ 110.0]	91,664		96,200
d	(　 ) 44,952	100 [ 60.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	75,729	100 [ 82.0]	92,352		97,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	売急ぎ	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,500 円／㎡]

金沢 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,121,747	2,724,048	9,397,699	2,912,950	6,484,749	（　0.9389） 6,088,531	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	121,770,620 円　　　　（　 57,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	2,108 ㎡	43.6 m x 48.8 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

多くの駐車場を設けた低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,792	1,116,800	6.0	6,700,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,116,800		6,700,800
								0

⑨年額支払賃料	1,116,800 円　×　12ヶ月　＝　 13,401,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,401,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,340,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,061,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,700,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,121,747 円　　　　（　 5,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-6	2,544 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,806 円/㎡　月額支払賃料（　 2,792 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-7	2,005 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,785
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,600 円	39,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	402,048 円	13,401,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,676,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 332,300 円	39,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,100 円	39,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,100 円	39,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,724,048 円　（　　　　　　 1,292 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,100,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,912,950 円（　　　　　 1,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,121,747 円
②総費用	2,724,048 円
③純収益　①－②	9,397,699 円
④建物等に帰属する純収益	2,912,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,484,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,088,531 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,888 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,770,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,800 円／㎡）