鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調１５ -22	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東52m県道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (70,400)
b	０２２調１５ -19	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m市道、南東8m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
c	０２３公０３ -8	金沢市		建付地	（　）	長方形	北25m市道、東4m、角地		２中専高度地区最高20m (70,200)
d	０２３公０１ -9	金沢市		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,370)
e	０２２調２９ -6	金沢市		更地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,234	100 [ 121.1]	160,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 122,747) 122,747	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 87.2]	168,587	100 [ 108.1]	155,955		159,000
c	(　 ) 105,856	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	131,412	100 [ 85.5]	153,698		157,000
d	(　 ) 55,026	100 [ 70.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 81.0]	129,785	100 [ 85.3]	152,151		155,000
e	(　 ) 104,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	107,688	100 [ 72.0]	149,567		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	業者仕入	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	業者仕入	％／月 +0.05	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

金沢 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,829,008	7,177,256	25,651,752	23,457,200	2,194,552	（　0.9482） 2,080,874	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	43,351,542 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ5	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	395 ％	404 ㎡	18.5 m x 22.0 m	前面道路：県道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２～５階を事務所の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	74.0	222.00	2,700	599,400	6.0	3,596,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	80.0	240.00	2,605	625,200	6.0	3,751,200
							0.0	0
3～ 5	事務所	300.00	80.0	240.00	2,500	600,000	6.0	3,600,000
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	78.8	1,182.00		3,024,600		18,147,600
								0

⑨年額支払賃料	3,024,600 円　×　12ヶ月　＝　 36,295,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているんで計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,295,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,629,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,665,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,147,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 163,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,829,008 円　　　　（　 81,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-22	2,626 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,618 円/㎡　月額支払賃料（　 2,605 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-12	2,902 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,028,000 円	338,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,088,856 円	36,295,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 511,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,873,000 円	338,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,177,256 円　（　　　　　　 17,765 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	338,000,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,457,200 円（　　　　　 58,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,829,008 円
②総費用	7,177,256 円
③純収益　①－②	25,651,752 円
④建物等に帰属する純収益	23,457,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,194,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,080,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,351,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
金沢 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-22

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西郷　悟

TEL.

鑑定評価額

62,600,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市長土塀１丁目３０４番３｢長土塀１－１６－１３｣				②地積　(㎡)	404 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,395)
	台形 1:1.2	事務所ＲＣ5	中規模な事務所、営業所が多い路線商業地域	西19m県道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ県道

交通

施設

金沢駅南方

1.2km

法令

規制

商業
(90,395)
準防
高度地区最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

金沢駅に直結する幹線道路沿いの商業集積が進む路線商業地域で、今後しばらくは現況を維持するものと予測す
る。立地条件も良好で、新規出店も見られるなど需要も高く、地価は上昇傾向で推移するものと思量する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢中心市街地に連なる幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は県内の個人事業者や地元企業等が
中心であるが、一部県外資本も見られる。近隣地域は、店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、他の路線
商業地域との競合があるものの、金沢駅に直結する幹線道路沿いに位置し、新規出店も見られるなど需要はやや強含み
で推移している。取引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。近隣地域は、中低層店舗等が建ち並ぶ商業地
域で、賃貸物件も見られ賃貸市場はある程度成熟していると思われるが、建築費の上昇や利回りの推移等不確定要素を
含んでいる。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、また
前年度からの価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 251,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[167.6]

[102.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により金沢駅周辺及び中心市街商業
地等の需給関係は悪化したが、まん防解除・
全国旅行支援等により、徐々に客足や観光客
は戻りつつある。

金沢駅に直結する幹線道路沿いにあり、立地
条件も良好で、近隣では令和２年１１月に新
規出店も見られ、効果が持続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０９ -5	金沢市		更地	（　）	台形	北西19m市道、中間画地		準住居高度地区最高20m (70,200)
b	０２３公１６ -33	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、北東5.5m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
c	０２２調１０ -32	金沢市		底地	（　）	不整形	南東20m市道、北東6m、西5m、三方路		準工高度地区最高20m (70,200)
d	０２２調２９ -6	金沢市		更地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,313	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	101,433	100 [ 69.1]	146,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 120,656	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,742	100 [ 78.2]	155,680		159,000
c	(　 86,344) 86,344	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	100,735	100 [ 63.8]	157,892		161,000
d	(　 ) 104,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	107,688	100 [ 68.4]	157,439		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

金沢 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,382,909	7,063,460	25,319,449	23,040,800	2,278,649	（　0.9482） 2,160,615	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	45,012,813 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	300.00	Ｓ5	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	395 ％	404 ㎡	18.5 m x 22.0 m	前面道路：県道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し　２～５階事務所フロア貸し

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	2,700	607,500	6.0	3,645,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	80.0	240.00	2,550	612,000	6.0	3,672,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	300.00	80.0	240.00	2,450	588,000	6.0	3,528,000
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	79.0	1,185.00		2,983,500		17,901,000
								0

⑨年額支払賃料	2,983,500 円　×　12ヶ月　＝　 35,802,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,802,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,580,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,221,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,901,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 161,109 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,382,909 円　　　　（　 80,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-22	2,626 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,563 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７　　　　-23	2,139 ( 2,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	2,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,992,000 円	332,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,074,060 円	35,802,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 511,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,063,460 円　（　　　　　　 17,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,040,800 円（　　　　　 57,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,382,909 円
②総費用	7,063,460 円
③純収益　①－②	25,319,449 円
④建物等に帰属する純収益	23,040,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,278,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,160,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,012,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）