鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１７ -905	金沢市		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,600)
b	０２２調１７ -903	金沢市		貸家建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
c	０２２調０７ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	北東50m県道、南東25m、南西8m、三方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,400)
d	０２２公１７ -1	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		近商高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 907,496	100 [ 140.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	668,954	100 [ 97.0]	689,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	690,000
b	(　 ) 431,875	100 [ 140.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	391,001	100 [ 58.2]	671,823		672,000
c	(　 ) 486,933	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	503,346	100 [ 73.3]	686,693		687,000
d	(　 ) 269,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	269,948	100 [ 40.3]	669,846		670,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	隣地購入	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	買進み	％／月 +0.14	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -46.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

金沢 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握不能のため、原価法は適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	156,177,530	49,391,500	106,786,030	84,798,000	21,988,030	（　0.9267） 20,376,307	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	452,806,822 円　　　　（　 607,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	440.00	Ｓ10	4,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	746 ㎡	27.5 m x 27.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～１０階はフロア貸し事務所

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

共用部分を考慮して有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	440.00	70.0	308.00	5,000	1,540,000	10.0	15,400,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	440.00	75.0	330.00	4,500	1,485,000	10.0	14,850,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	440.00	75.0	330.00	3,900	1,287,000	10.0	12,870,000
							0.0	0
7～ 9	事務所	440.00	75.0	330.00	3,500	1,155,000	10.0	11,550,000
							0.0	0
10～10	事務所	440.00	75.0	330.00	3,200	1,056,000	10.0	10,560,000
							0.0	0

計		4,400.00	74.5	3,278.00		12,694,000		126,940,000
								0

⑨年額支払賃料	12,694,000 円　×　12ヶ月　＝　 152,328,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,278.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	152,328,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,156,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	154,971,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,940,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,205,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	156,177,530 円　　　　（　 209,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-34	3,448 ( 3,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,933 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１　　　　-35	3,781 ( 3,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,560,000 円	1,260,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	24,469,200 円	163,128,000　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,132,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,710,000 円	1,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,260,000 円	1,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,260,000 円	1,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,391,500 円　（　　　　　　 66,208 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,260,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 4,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,798,000 円（　　　　　 113,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	156,177,530 円
②総費用	49,391,500 円
③純収益　①－②	106,786,030 円
④建物等に帰属する純収益	84,798,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,988,030 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,376,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,314 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452,806,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 607,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
金沢 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-13

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　堀江　寿郎

TEL.

鑑定評価額

522,000,000 円

１㎡当たりの価格

700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市広岡１丁目１１２番外｢広岡１－１－１８｣				②地積　(㎡)	746 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,600)
	1:1	事務所Ｓ10F1B	中高層の事務所、店舗が多い駅に近い商業地域	北西25m県道	水道、ガス、下水	金沢 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 55 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

金沢駅西口側の商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

金沢駅西方

320m

法令

規制

商業
(90,600)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

オフィスビル，マンション等の開発が目白押しの金沢駅西口側の業務商業地域。オフィスビル市場は空室率が上
昇しやや軟調ながら、ホテル等の稼働率が大きく回復。開発ラッシュの影響から、地価は弱い上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層事務所地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 663,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢駅周辺、武蔵、南町、香林坊・片町のいわゆる「都心軸」の中高層店舗・事務所が連たんする業務商
業地域。需要者は機関投資家，不動産開発業者及び個人投資家等で、ホテル需要は一巡し、マンション業者が参入。準
一等地や裏通りで取引が散見される程度。金沢駅西口側の近接地で、オフィスビルが複数竣工し、堅調だったオフィス
ビル市場も軟調。マンション開発業者が攻勢をかける一方で、アフターコロナを見据えたホテル開発の動きも顕在化。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発・投資の動きは、金沢駅東口側に対し西口側が優勢である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高く収益環
境は堅調であったが、オフィス床の大量供給で空室率は軟調気味に推移しており、利回りの推移等不確実要素も抱える
。一方比準価格は金沢駅周辺～都心の事例を複数採用し、市場の実勢を反映しているものと思量する。よって規範性が
高い比準価格を標準に、規範性でやや劣る収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    665,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢（県） 5-21            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    665,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により前半は、ホテル，飲食業を中
心に経済活動に影響が出たが、後半は感染拡
大が沈静化し、消費が伸びる等、市場マイン
ドが持ち直し。

ホテル用地の需要は減退したまま、オフィス
，マンション開発が相次ぐ。広岡地区に建設
中の大型オフィスの影響から、賃料安定も空
室率はやや上昇。

特に個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１７ -905	金沢市		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,600)
b	０２２調０７ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	北東50m県道、南東25m、南西8m、三方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,400)
c	０２２公０１ -15	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
d	０２３公０７ -5	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m市道、南西2.2m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 907,496	100 [ 140.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	670,251	100 [ 89.1]	752,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	752,000
b	(　 ) 486,933	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	506,331	100 [ 70.5]	718,200		718,000
c	(　 ) 359,443	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	387,442	100 [ 53.9]	718,816		719,000
d	(　 ) 435,203	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	432,643	100 [ 59.8]	723,483		723,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	隣地購入	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

金沢 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	165,681,234	54,173,072	111,508,162	87,490,000	24,018,162	（　0.9267） 22,257,631	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	494,614,022 円　　　　（　 663,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	517.00	Ｓ10	4,356.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	746 ㎡	27.5 m x 27.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

概ね現状建物を想定。１階は店舗、事務所は各階部分貸し、駐車場はタワー式。運営管理形態は市場実態を踏まえ外部委託とした。

⑦有効率　 74.6 ％
の理由

概ね標準的と判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.00	70.0	214.20	5,500	1,178,100	10.0	11,781,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	405.00	75.0	303.75	4,300	1,306,125	10.0	13,061,250
							0.0	0
3～ 6	事務所	402.00	75.0	301.50	4,200	1,266,300	10.0	12,663,000
							0.0	0
7～ 9	事務所	517.00	75.0	387.75	4,200	1,628,550	10.0	16,285,500
							0.0	0
10～10	事務所	486.00	75.0	364.50	4,200	1,530,900	10.0	15,309,000
							0.0	0

計		4,356.00	74.6	3,251.70		13,965,975		139,659,750
								0

⑨年額支払賃料	13,965,975 円　×　12ヶ月　＝　 167,591,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,251.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸市場の慣行から共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,500 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	167,591,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 11,100,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 14,295,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	164,396,364 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	139,659,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,284,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	165,681,234 円　　　　（　 222,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-34	3,448 ( 3,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,235 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１　　　　-35	3,781 ( 3,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,390
c	０１　　　　-37	6,142 ( 6,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [140.0]	4,642

金沢 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,800,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	28,590,672 円	178,691,700　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,132,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,050,000 円	1,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 54,173,072 円　（　　　　　　 72,618 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,300,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 4,356.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,490,000 円（　　　　　 117,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	165,681,234 円
②総費用	54,173,072 円
③純収益　①－②	111,508,162 円
④建物等に帰属する純収益	87,490,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,018,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,257,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 494,614,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 663,000 円／㎡）