鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０７ -5	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m市道、南西2.2m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,400)
b	０２３公０９ -2	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m国道、中間画地		商業駐車付置義務高度地区 (100,500)
c	０２３公１７ -905	金沢市		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,600)
d	０２１調１７ -902	金沢市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
e	０２２調１７ -902	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北西19m県道、東5.5m、南6m、三方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 435,203	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	432,643	100 [ 64.2]	673,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	694,000
b	(　 ) 309,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,326	100 [ 43.7]	716,993		739,000
c	(　 ) 907,496	100 [ 140.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	668,954	100 [ 96.9]	690,355		711,000
d	(　 ) 692,641	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	772,680	100 [ 107.7]	717,437		739,000
e	(　 ) 431,998	100 [ 140.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.4]	465,602	100 [ 67.9]	685,717		706,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	隣地購入	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
e	買進み	％／月 +0.19	画地　　　　 -32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 710,000 円／㎡]

金沢 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	133,045,478	43,928,070	89,117,408	76,049,000	13,068,408	（　0.9267） 12,110,494	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	269,122,089 円　　　　（　 471,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	410.00	Ｓ9F2B	4,010.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	571 ㎡	37.0 m x 15.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

オフィス街とショッピング街の中間に位置することから、低層階を物販系店舗、上層階をオフィスの高層ビルを想定した。

⑦有効率　 64.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	410.00	75.0	307.50	5,074	1,560,255	10.0	15,602,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.00	75.0	270.00	4,470	1,206,900	10.0	12,069,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	360.00	80.0	288.00	3,990	1,149,120	10.0	11,491,200
							0.0	0
地下 1～ 2	駐車場	360.00

～

計		4,010.00	64.7	2,593.50		10,810,995		108,109,950
								0

⑨年額支払賃料	10,810,995 円　×　12ヶ月　＝　 129,731,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,593.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,776,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,731,940 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,776,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 5,500,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	132,007,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,109,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,037,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	133,045,478 円　　　　（　 233,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-37	6,142 ( 6,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	5,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,116 円/㎡　月額支払賃料（　 5,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０　　　　-1	5,154 ( 5,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,154
c	１２　　　　-1	4,749 ( 4,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,025

金沢 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,780,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	22,001,270 円	137,507,940　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,281,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,605,000 円	1,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,928,070 円　（　　　　　　 76,932 円／㎡）　　（経費率　　 33.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 274,000 円／㎡　×　 4,010.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,049,000 円（　　　　　 133,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	133,045,478 円
②総費用	43,928,070 円
③純収益　①－②	89,117,408 円
④建物等に帰属する純収益	76,049,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,068,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,110,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,122,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 471,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
金沢 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-11

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　神田　勝廉

TEL.

鑑定評価額

397,000,000 円

１㎡当たりの価格

695,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市武蔵町１番外｢武蔵町１－１８｣				②地積　(㎡)	571 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
	2.5:1	ホテルＳ9	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	東22m国道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

金沢駅南東方

1.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

百貨店のほか、店舗、ホテル等が建ち並ぶ。コロナ禍では低迷していた開発適地への需要も回復傾向にあり、金
沢駅前地区と香林坊片町地区の結節点として、今後もホテル、マンション等の開発が進むと思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 705,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 481,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢駅周辺及び金沢市中心市街地の商業地域。需要者の中心は事務所あるいは店舗の進出を目指す中小を
中心とする事業者等である。コロナ禍による開発適地の需要の低迷により需給は弱含みで推移してきたが、経済活動の
回復に伴い、中心商業地の人出が戻りつつあり、旅行支援により観光客も増えつつあることから、需給は回復傾向にあ
る。ただし、取引の規模や目的が様々で中心的価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は手法の性格上理論的であり商業ビルが多い地域では取引にあたって収益性は重視されるが、還元利回り等の
想定事項が多く収益価格は参考に止め、取引市場の実態を直ちに反映する取引事例から試算し実証的で説得力がある比
準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、金沢市中心部の商業地域の推移動向等を勘案して、対象標準地の鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 985,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[ 99.9]

100
[149.1]

[103.0]
100

691,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客や顧客が戻り、市場に動きが出てきた
。マンション用地需要は引き続き活発で、ホ
テル用地を物色する動きもみられ始めた。

近江市場組合による駐車場ビルが完成し商業
施設の利便性が改善された。経済活動の回復
に伴い人出が戻りつつあり旅行支援により観
光客も増加傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０９ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	南西16m国道、西5.2m、北2.9m、三方路		商業駐車付置義務高度地区 (100,500)
b	０２３公１７ -905	金沢市		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,600)
c	０２２調１１ -24	金沢市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,400)
d	０２２調１７ -902	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北西19m県道、東5.5m、南6m、三方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 288,389	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	308,749	100 [ 48.5]	636,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 907,496	100 [ 140.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	668,954	100 [ 90.0]	743,282		766,000
c	(　 ) 241,752	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	270,494	100 [ 38.5]	702,582		724,000
d	(　 ) 431,998	100 [ 140.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.4]	465,602	100 [ 61.1]	762,033		785,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	隣地購入	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -59.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	買進み	％／月 +0.19	画地　　　　 -32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

金沢 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	134,364,846	44,311,148	90,053,698	76,722,000	13,331,698	（　0.9267） 12,354,485	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	274,544,111 円　　　　（　 481,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所	410.00	Ｓ9F2B	4,010.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	571 ㎡	37.0 m x 15.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下駐車場付で、１・２階店舗、３～９階が事務所で、運営管理形態は外部委託とした。

⑦有効率　 64.7 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	410.00	75.0	307.50	5,159	1,586,393	10.0	15,863,930
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.00	75.0	270.00	4,540	1,225,800	10.0	12,258,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	360.00	80.0	288.00	4,024	1,158,912	10.0	11,589,120
							0.0	0
地下 1～ 2	駐車場	360.00

～

計		4,010.00	64.7	2,593.50		10,924,577		109,245,770
								0

⑨年額支払賃料	10,924,577 円　×　12ヶ月　＝　 131,094,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,593.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,776,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	131,094,924 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,776,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 5,554,837 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	133,316,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	109,245,770 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,048,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	134,364,846 円　　　　（　 235,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-36	4,013 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	4,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,202 円/㎡　月額支払賃料（　 5,159 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１　　　　-1	5,626 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,840,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	22,219,348 円	138,870,924　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,281,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,690,000 円	1,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,311,148 円　（　　　　　　 77,603 円／㎡）　　（経費率　　 33.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 4,010.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,722,000 円（　　　　　 134,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	134,364,846 円
②総費用	44,311,148 円
③純収益　①－②	90,053,698 円
④建物等に帰属する純収益	76,722,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,331,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,354,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,544,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,000 円／㎡）