鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調１８ -19	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
b	０２３公０９ -13	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.6m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,400)
c	０２２調１１ -9	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		商業高度地区最高12m 駐車付置義務 (90,318)
d	０２３公０９ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	南西16m国道、西5.2m、北2.9m、三方路		商業駐車付置義務高度地区 (100,500)
e	０２３公０９ -18	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m市道、中間画地		近商駐車付置義務高度地区 (75,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,948	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	214,265	100 [ 76.9]	278,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 192,070	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	186,899	100 [ 72.0]	259,582		260,000
c	(　 ) 162,962	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	182,517	100 [ 70.3]	259,626		260,000
d	(　 ) 288,389	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	308,749	100 [ 118.8]	259,890		260,000
e	(　 ) 205,146	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,383	100 [ 68.0]	234,387		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -23.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
e	買進み	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

金沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握等困難なため原価法の適用ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,496,578	4,272,233	15,224,345	13,186,000	2,038,345	（　0.9482） 1,932,759	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	40,265,813 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高20m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	235 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し物販店舗、２階フロア貸飲食店舗、３～５階事務所各階２室

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

地域の標準店舗の有効率を査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,938	423,072	10.0	4,230,720
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	85.0	153.00	2,350	359,550	8.0	2,876,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	2,204	337,212	6.0	2,023,272
							0.0	0
4～ 4	事務所	180.00	85.0	153.00	2,204	337,212	6.0	2,023,272
							0.0	0
5～ 5	事務所	180.00	85.0	153.00	2,204	337,212	6.0	2,023,272
							0.0	0

計		900.00	84.0	756.00		1,794,258		13,176,936
								0

⑨年額支払賃料	1,794,258 円　×　12ヶ月　＝　 21,531,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,531,096 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,153,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,377,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,176,936 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,496,578 円　　　　（　 82,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９　　　　-19	2,743 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,962 円/㎡　月額支払賃料（　 2,938 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-19	3,389 ( 3,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	190,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	645,933 円	21,531,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 491,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,615,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,272,233 円　（　　　　　　 18,180 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,186,000 円（　　　　　 56,111 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,496,578 円
②総費用	4,272,233 円
③純収益　①－②	15,224,345 円
④建物等に帰属する純収益	13,186,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,038,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,932,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,225 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,265,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
金沢 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-10

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　岡山　一

TEL.

鑑定評価額

59,500,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市大手町１７７番外				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,400)
	1:1.5	空地	店舗、事務所等が建ち並ぶ市中央の商業地域	東13m市道	水道、ガス、下水	金沢 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 235 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近江町市場や金沢城に近い立
地。

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高20m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近隣で都市型ホテルが開業し、また大型マンションが建築中である。これらの大型投資により地元商業需要の高
まりや新たな投資の呼び水となることが期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市中心部の繁華性の高い商業地、商住混在地と判断した。観光需要期待で上昇した地価がコロナ禍で
勢いを失った後，旧放送局跡地は大型マンションが建築中である。周辺地域は住宅地としての色彩が強まりつつあり地
元商業需要の可能性が高まってきている。また周辺では低稼働の不動産が散見されるので上記投資が有効利用の呼び水
になる期待がある。取引の中心価格帯は規模、用途が様々であり設定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は標準地周辺の類似性の高い取引事例を収集し求められたので、信頼性の高い価格が試算された。収益価格は
想定事項が多い手法であり、特に当地域は大型の投資が行われている等変動要因が多く将来予測の判断が難しいため保
守的な判断にならざるを得ない面がある。以上から、信頼性の高い比準価格を標準に、相対的に精度の劣る収益価格を
比較考量して、市内商業地域の景況感、地価動向も勘案し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-20                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    252,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の行動制限が緩和となり金沢市の商
業地は全般的に上昇傾向だが、物価高等によ
るマイナスの影響も顕在化してきている。

標準地向いの旧放送局跡地は大型マンション
が建築中。また近隣で都市型ホテルが開業し
た。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０９ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	南西16m国道、西5.2m、北2.9m、三方路		商業駐車付置義務高度地区 (100,500)
b	０２２調１１ -24	金沢市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,400)
c	０２３公０９ -18	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m市道、中間画地		近商駐車付置義務高度地区 (75,250)
d	０２２調１１ -9	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		商業高度地区最高12m 駐車付置義務 (90,318)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 288,389	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	308,749	100 [ 125.0]	246,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 241,752	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	270,494	100 [ 99.0]	273,226		273,000
c	(　 ) 205,146	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,383	100 [ 62.6]	254,605		255,000
d	(　 ) 162,962	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	182,517	100 [ 71.9]	253,848		254,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
c	買進み	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

金沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,886,960	4,155,953	14,731,007	12,839,000	1,892,007	（　0.9482） 1,794,001	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,375,021 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高20m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	235 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階フロア貸店舗、３～５階は事務所各階２室の店舗兼事務所。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,654	382,176	10.0	3,821,760
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	85.0	153.00	2,256	345,168	8.0	2,761,344
							0.0	0
3～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	2,120	324,360	6.0	1,946,160
							0.0	0
4～ 4	事務所	180.00	85.0	153.00	2,120	324,360	6.0	1,946,160
							0.0	0
5～ 5	事務所	180.00	85.0	153.00	2,120	324,360	6.0	1,946,160
							0.0	0

計		900.00	84.0	756.00		1,700,424		12,421,584
								0

⑨年額支払賃料	1,700,424 円　×　12ヶ月　＝　 20,405,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,405,088 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,632,407 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,772,681 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,421,584 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,886,960 円　　　　（　 80,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-8	2,701 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,676 円/㎡　月額支払賃料（　 2,654 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-4	2,806 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	612,153 円	20,405,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 491,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,155,953 円　（　　　　　　 17,685 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,839,000 円（　　　　　 54,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,886,960 円
②総費用	4,155,953 円
③純収益　①－②	14,731,007 円
④建物等に帰属する純収益	12,839,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,892,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,794,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,375,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）