鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１７ -903	金沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
b	０２１調１１ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、南5.4m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
c	０２２調１７ -902	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北西19m県道、東5.5m、南6m、三方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,400)
d	０２３公１７ -905	金沢市		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,600)
e	０２１公１２ -12	金沢市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 756,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	813,311	100 [ 74.3]	1,094,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 466,719	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.7]	547,239	100 [ 55.9]	978,961		978,000
c	(　 ) 431,998	100 [ 140.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.4]	467,433	100 [ 48.5]	963,779		963,000
d	(　 ) 907,496	100 [ 140.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	659,231	100 [ 59.4]	1,109,816		1,110,000
e	(　 ) 544,119	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	552,825	100 [ 55.2]	1,001,495		1,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	買進み	％／月 +0.23	画地　　　　 -32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	隣地購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	隣地購入	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	198,079,551	63,790,587	134,288,964	96,239,000	38,049,964	（　0.9267） 35,260,902	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	783,575,600 円　　　　（　 906,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	Ｓ8	4,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	865 ㎡	45.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所、駐車場はタワーパーキングを想定。市場実態を考慮して運営管理形態は外部委託とした。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	5,416	2,502,192	10.0	25,021,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	605.00	75.0	453.75	4,550	2,064,563	10.0	20,645,630
							0.0	0
3～ 8	事務所	605.00	75.0	453.75	4,346	1,971,998	10.0	19,719,980
							0.0	0
～

～

計		4,895.00	74.3	3,638.25		16,398,743		163,987,430
								0

⑨年額支払賃料	16,398,743 円　×　12ヶ月　＝　 196,784,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,638.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸市場の慣行により共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	196,784,916 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,343,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	196,521,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	163,987,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,557,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	198,079,551 円　　　　（　 228,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７　　　　-7	3,963 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,382 円/㎡　月額支払賃料（　 4,346 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１　　　　-35	3,781 ( 3,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,555
c	２７　　　　-101	3,811 ( 3,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,331

金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,580,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,098,387 円	206,864,916　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,097,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,155,000 円	1,430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,430,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,430,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,790,587 円　（　　　　　　 73,746 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,430,000,000 円	設計監理料率　 284,000 円／㎡　×　 4,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	96,239,000 円（　　　　　 111,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	198,079,551 円
②総費用	63,790,587 円
③純収益　①－②	134,288,964 円
④建物等に帰属する純収益	96,239,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,049,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,260,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 783,575,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 906,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
金沢 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-4

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　秋山　眞一郎

TEL.

鑑定評価額

865,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市本町２丁目５７１番１外｢本町２－１６－１６｣				②地積　(㎡)	865 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高60m 駐車付置義務 (100,600)
	不整形 2:1	ホテルＳＲＣ11F1B	再開発ビル、高層ホテルも存する駅前商業地域	北東35m県道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 180 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北陸随一の高度商業地域

街

路

３５ｍ県道

交通

施設

金沢駅南東方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高60m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

供給過剰とコロナ禍によりホテル用地需要は激減した。ウィズコロナの進展により観光需要は戻りつつあるが、
物価高等に伴い景気悪化の懸念もあり、中心商業地の地価の本格的な回復には時間を要すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 922,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢駅周辺から武蔵、南町、香林坊、片町地区へ至るいわゆる「都心軸」に立地する中心部の商業地域
。需要者は県内外の機関投資家、不動産事業者、個人投資家等である。北陸新幹線開業以降、金沢市の中心商業地にお
いてはホテル建設を目的とする土地需要が旺盛となり、土地価格上昇を牽引したが、供給過剰及び新型コロナの影響に
よる景気低迷を受け、投資需要は減退した。取引価格は立地や規模により様々で、需要の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏においては、店舗や事務所ビル等の賃貸物件が多く見られ、賃貸市場は比較的成熟している。ただし、賃貸
建物の建設を目的とした土地取引はほとんどなく、中古建物の収益不動産や自用目的の取引によって土地価格が形成さ
れている。したがって、取引市場の実勢をより反映している比準価格を重視し、利回り等の不確定要素を含む収益価格
を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-29                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    985,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症に対する恐怖心の薄れや全
国旅行支援により、観光需要は感染症拡大前
の水準まで回復しつつある。

オフィスは新規供給により需給が緩和してい
る。一方で観光需要の回復により、中心商業
地に対する新規投資意欲が戻りつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０７ -5	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m市道、南西2.2m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,400)
b	０２２調０７ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	北東50m県道、南東25m、南西8m、三方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,400)
c	０２１調１１ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、南5.4m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
d	０２１調１７ -903	金沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 435,203	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	432,643	100 [ 47.0]	920,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	920,000
b	(　 ) 486,933	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	503,346	100 [ 47.0]	1,070,949		1,070,000
c	(　 ) 466,719	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.7]	557,855	100 [ 58.2]	958,514		958,000
d	(　 ) 756,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	813,311	100 [ 75.0]	1,084,415		1,080,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	200,510,035	64,177,684	136,332,351	97,585,000	38,747,351	（　0.9267） 35,907,170	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	797,937,111 円　　　　（　 922,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	Ｓ8	4,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	865 ㎡	45.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所、駐車場はタワーパーキングの併設を想定した。運営管理形態は市場実態を踏まえ外部委託とした。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	5,446	2,516,052	10.0	25,160,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	605.00	75.0	453.75	4,477	2,031,439	10.0	20,314,390
							0.0	0
3～ 8	事務所	605.00	75.0	453.75	4,364	1,980,165	10.0	19,801,650
							0.0	0
～

～

計		4,895.00	74.3	3,638.25		16,428,481		164,284,810
								0

⑨年額支払賃料	16,428,481 円　×　12ヶ月　＝　 197,141,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,638.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸市場の慣行から共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	197,141,772 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 10,080,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,288,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	198,932,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,284,810 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,577,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	200,510,035 円　　　　（　 231,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７　　　　-7	3,963 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,400 円/㎡　月額支払賃料（　 4,364 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２７　　　　-101	3,811 ( 3,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,380
c	０１　　　　-34	3,448 ( 3,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,507

金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,700,000 円	1,450,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,155,484 円	207,221,772　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,097,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,325,000 円	1,450,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,450,000 円	1,450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,450,000 円	1,450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,177,684 円　（　　　　　　 74,194 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,450,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 4,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	97,585,000 円（　　　　　 112,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	200,510,035 円
②総費用	64,177,684 円
③純収益　①－②	136,332,351 円
④建物等に帰属する純収益	97,585,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,747,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,907,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 797,937,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 922,000 円／㎡）